[부동산이야기]시세분석의 오류

송애숙 한국부동산경매전문학원 원장

지금처럼 경기가 바닥일 때는 실수요자들도 부동산 가격이 더 내려갈지도 모른다는 생각이 팽배해 있다.

경매로 물건을 싸게 매수해서 수익을 창출하고자 하는 투자자들은 현시세는 물론이고 미래가치도 예측해야 경매물건을 매수해야 손해가 없겠다.

이렇게 어려운 시기에 대금미납이라니 여러 가지 사연이 있어서 미납을 했을 테지만 그중에 많은 사유가 시세분석의 오류가 아닌가 싶다.

낙찰가를 보면 너무 높게 받은 경우가 대부분이니까.
지금 같은 경제 상황에서는 가정경제도 긴축정책을 쓸 때인데 잔금을 미납하게 되면 보증금은 포기해야 되는 상황이니 이 얼마나 손해란 말인가.

경매물건은 매각기일에 경매법정을 통해 매수하게 된다. 이때 입찰참여자는 최저가의 10%를 매수보증금으로 제공해야 한다.

이 매수보증금은 중개시장에서 부동산을 매수할 때 계약금으로 건네는 10%의 계약금과 같은 역할을 한다. 즉 매수보증금 = 계약금이다.

일반부동산 시장에서는 중개사가 매도인과 매수인 사이에서 거래의 제반사항을 도와주지만, 경매물건은 경매법원이 채무자와 매수인을 연결해 주는 것이다.

이때 큰 차이가 있다. 일반부동산 시장에서는 거래하고자 하는 물건의 모든 서류와 거래관계를 책임지고 부동산 전문가인 중개사가 역할을 해 주지만 경매물건은 경매법원이 공인중개사처럼 책임지고 해 주지를 않는다.

경매물건상에 조사된 서류를 경매법원 검색창과 물건열람대장으로 보여주는 역할 밖에 거래관계를 책임지고 해 주지를 않는다.

경매물건의 매수 여부에 대한 책임은 매수인 자신에게 있음을 알아야 한다.
경매가 신청되고 개시결정이 나서 등기부상에 기재가 되면 집행관과 감정평가사가 그 물건을 조사하여 보고서가 작성된다.

그 물건상의 채권자들이 배당요구종기일까지 권리신고와 배당요구를 하면 그 내용을 서류화 시켜 경매검색창에 올리게 되고 입찰에 참가하고자 하는 사람들이 비로소 보게 되는 것이다.

이렇게 보이는 서류들의 내용을 차근차근 분석하여 권리관계의 순서를 정하는 작업은 입찰에 참가하고자 하는 입찰 참여자가 스스로 하여야 한다.

또 그 경매물건의 현장을 직접 방문하여 현장에서의 조사사항이 서류상으로 조사하여 부족한 10% 부분을 채워서 권리분석을 마무리하게 되는 것이다.

그 물건의 현장에 가서 시세를 조사하여 보면 낙찰자가 써낸 금액보다 한참 낮을 때가 많은데도 어떻게 조사한 것인지 너무 높게 낙찰을 받아서 입찰에 참가한 사람들이 혀를 끌끌 찰 때가 한두 번이 아니다.

경매물건은 조사할 사항이 한두가지가 아니라는 것은 경매로 물건을 사고자 하는 사람이라면 다 아는 사실일 텐데도 현장방문을 통하여 조사하지 않은 것 같다.

경매로 물건을 사고자 하는 가장 큰 이유는 시세보다 싸기 때문이다.
그런데 잘 조사해 보지도 않고 덥석 매수했다가 보증금으로 제공한 10%를 포기하는 사례들을 자주 보면서 안타까운 마음을 금할 길이 없다.

시세분석의 오류도 문제지만 관리비 연체부분도 만만치 않다.
경매물건은 풀어야 할 숙제가 두세 가지는 숨어 있기 때문에 입찰 참가 전에 충분하게 조사하고 들어가지 않으면 어려움에 봉착하게 되므로 주의하시기 바란다.