[부동산이야기]임차권등기란

보증금 못받고 이사갈때 설정 임대인 동의 없어도 신청가능

▲ 송애숙 한국부동산경매전문학원 원장

작년 아니 제 작년부터 부동산 경매물건의 등기부등본상에 주택임차권등기가 종종 눈에 띄는 것을 볼 수가 있다.

타인의 건물을 사용하는 방법에는 여러 가지가 있다.
무상사용대차로 사용하게 하는 방법, 건물 소유자의 적극적인 협력 하에 전세권을 설정하는 방법, 임대차계약 후 전입신고, 확정일자를 구비하는 방법, 임대차 기간 만료 후 임차권등기를 하는 방법 등이다.

여러 가지 방법들이 임차인들의 보증금을 회수하는데 필요하다는 것을 경매물건을 분석하면서 느끼는 점들이다.

임차권등기는 전입하고 점유를 갖추고 있던 임차인이 임대차기간이 만료되면 임대차 보증금을 회수해 이사를 가야하는데 임대인이 보증금을 못 빼주고 있을 때, 미 회수된 보증금을 임대인에게 그냥 두고 부득불 이사를 할 때, 보증금채권에 대한 권리관계인 대항력과 우선변제효력을 유지하려면 그 목적물의 등기부등본상에 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 나가야 대항력이 유지돼 임대차보증금을 회수하는데 어려움이 없게 된다. 이렇게 임차권등기가 있는 건물은 임차수요가 부족한 지역일 가능성이 많다.

특히 지금부터 4년 전쯤에 다액의 보증금을 준 경우는 해가 지나가면서 보증금 수준이 자꾸 떨어져서 지금 현재의 보증금 수준의 임차인은 그 물건에 안 들어가는 경향으로 인해 임차인들이 보증금을 못 빼고 있다가 경매당하는 경우가 있는 것 같다.

실은 그런 물건은 그때의 시세보다도 현재의 시세가 하락한 경우가 많다.
임차인들은 임대인의 부동산에 등기를 한다고 하면 반드시 임대인의 동의가 필요할 것이라고 생각하는데 임차권 등기는 임대인의 동의가 필요 없이 임차인 단독신청이 가능하다.

임대차계약서와 주민등록등본을 갖고 등기소에 가서 신청하면 된다. 신청 후 등기부등본에 임차권등기라고 권리관계가 표시된 것을 확인한 후에 이사를 하면된다.

경매물건 상의 임차인분석은 대단히 복잡하다.
임차권등기가 경매개시결정 등기 전에 되어 있을 때도 있고 경매개시결정 등기 후에 기재돼 있을 때도 있다.

임차권등기 날짜도 있고 등기 원인란에 기재돼 있는 임차인의 권리날짜도 있다.
어떤 권리날짜로 어떻게 분석하는지는 주택임대차보호법을 자세히 배우지 않으면 물건분석에 오류를 범해 낙찰 잔금을 미납하는 사례가 많으므로 분석방법을 배우지 않았다면 입찰에 참가하는 시간을 늦추고 배워도 난 후에 참가하는 것도 늦지 않다.

부동산 경매는 서두르면 함정에 빠져서 오히려 재테크를 하려고 부동산 경매물건에 투자했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있으므로 주의를 요한다.