쏟아지는 부동산대책 헷갈리네

지방 공공택지 분양아파트 전매제한 1년으로 대폭 완화

양도세 비과세 요건 강화… 지방 3년보유 2년거주해야
재건축 일반공급분도 선분양 가능… 내달중 공포.시행


정부가 부동산 거래 활성화를 위한 대책을 줄줄이 발표하고 있다.
지난 6·11 지방 미분양 해소 대책에 이어 8·21 부동산경기 활성화 대책, 9·1 세제 개편안 등 연일 부동산 관련 대책을 쏟아내고 있는 것이다. 사정이 이렇다 보니 각각의 적용 기준이 달라 제대로 알아두지 않으면 낭패를 보기 십상이다. 최근에 연이어 발표된 주택관련 대책들을 살펴보자.


▲지방 전매제한 완화(6월 29일부터 분양아파트(기 분양물량 포함) 전체 적용) = 국토부는 지방 공공택지 분양가 상한제 적용주택에 대한 전매기간을 현행 3∼5년에서 1년으로 대폭 줄이는 주택법 시행령 개정안을 마련, 지난 4월 25일 입법예고 했다.

따라서 6월 29일부터는 전매제한 기간이 계약 시작 후 1년 후면 전매가 가능해진 것이다.
지방 민간택지 내 분양가 상한제 아파트 전매기간도 이미 지난 3월 28일 주택법 개정안을 통해 폐지됐다.

▲양도세 비과세 요건 중 거주요건 강화(법 개정 이후 공포시) = 9·1 세제 개편으로 양도세 비과세 요건 중 거주 요건이 크게 강화된다.

현재는 서울, 과천 및 5개 신도시 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 실거주해야 하고 기타 지역은 3년 이상만 보유하면 양도세를 내지 않아도 됐다.

하지만 앞으로는 수도권은 3년 이상 보유하고 3년 이상 거주해야 비과세 될 전망이다. 또 지방도 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세 요건을 갖출 수 있게 된다.

▲미분양 해소 방안(6·11 대책) = 정부가 미분양 해소를 위해 지난 6·11 대책을 발표함에 따라 주택건설업체가 미분양 아파트 분양가를 10% 인하할 경우 주택담보인정비율(LTV)를 60%에서 70%까지 올려 주기로 했다.

대책 발표일인 지난 6월 11일부터 내년 6월 말까지 한시적으로 적용된다. 또 지난 6월 30일부터 전국 비투기 지역에 소재한 모든 주택을 구입하면서 모기지 보험을 가입할 경우 LTV 기준을 현재의 최대 80%에서 최대 85%로 상향 조정한다.

지자체 조례 개정시부터 내년 6월 말까지 취득하는 주택에 한해 현행 분양가의 2% 수준인 취·등록세를 1%로 인하한다.

▲재건축 후분양제 폐지(10월 중 공포 및 시행) = 앞으로 재건축 일반공급분도 선분양이 가능해 진다.

이 법안은 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해 다음달 중 공포 및 시행될 예정이어서 이미 착공에 들어가 일반분양이 가능한 공정요건 80%에 맞춰 분양을 예정했던 단지들의 일반분양이 상당수 앞당겨질 전망이다.

▲민간택지 분양가 상한제 아파트 적용(2007년 12월부터 분양승인 신청분) = 민간택지 분양가 상한제를 지난해 8월 말까지 사업승인을 득하지 못했거나 11월 말까지 분양승인 신청을 하지 않은 단지부터 적용된다.

재개발 아파트의 경우 지난해 11월 말까지 관리처분인가를 신청했으면 분양가 상한제 적용을 받지 않는다.

분양가 상한제가 적용되지 않는 단지는 등기 후 전매가 가능한 대신 분양가는 다소 비쌀 수 있다.

부동산 정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 이미영 분양팀장은 “8·21 대책으로 지방 미분양 아파트 구입시 1가구 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대조치의 일환으로 일시적 1가구 2주택자의 요건이 완화돼 기존 주택을 2년 안에만 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다”며 “지방의 도(道) 지역에만 적용되는 3억 원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방 광역시 확대 적용될 예정이며 이는 소득세법 개정 후 시행될 것으로 보이지만 시행 시기는 미정”이라고 말했다. /이영록 기자 [e-mail]