[부동산이야기]주택임차인 분석의 오류

임차인 액수.확정일자 등 입찰참여자 꼼꼼히 분석

32평대의 아파트가 몇 번의 유찰을 거쳐서 7000만원대로 떴다. 아마 모르긴 몰라도 경매물건을 탐독하는 사람이라면 반드시 들어가서 볼 것이다.

왜 이렇게 떨어졌을까. 아파트라면 물건도 좋을 테고 환가성도 있어서 경매시장에 처음 발을 들여놓는 사람이라면 누구나 한번쯤 낙찰받아서 곧바로 매매해보고 싶어하는 경매물건일 텐데.

이러한 물건은 경매법원의 자료 중에 기일내역을 보면 최소한 10명 이상이 그 물건에 참가하곤 하는 것을 발견한다.

분명 그 10명이상의 입찰자 중에는 최저가수준의 사람이 대부분일 거라고 믿고 싶고 그중에 제일 높게 입찰가를 써서 낙찰받은 낙찰자는 권리분석을 모르는 사람이 분명함을 기일내역이 말해주고 있다.

이 물건은 2번이나 그렇게 시세 가까이 낙찰받았다가 낙찰 잔금을 미납한 내역이 기일내역에 고스란히 기재되어 있기 때문이다.

지난번 낙찰자가 잔금을 미납했다고 기재돼 있음에도 그보다 더 높은 가격에 낙찰받는 2번째 낙찰자는 누군지 알고 싶어진다.

왜 그 물건을 그렇게 높게 낙찰 받았는지. 매각물건명세서를 통해 임차인 분석을 해보면 말소기준권리보다 먼저 전입을 한 다액의 임차인이 있음을 알 수 있었을 텐데도 말이다.

경매는 날짜 싸움이다. 매각물건명세서를 통한 임차인분석상의 대항력 발생일과 확정일자효력 발생은 입찰참여하고자 하는 입찰참여자가 분석해 권리날짜를 확인해야 한다.

등기부등본상의 권리날짜와 어떤 채권자가 가장 빠른지 차례대로 순서를 나열해 제 1순위부터 낙찰대금으로 결정한 가격으로 배분해봐야 한다.

입찰참여자가 분석한 예상배당표대로. 선순위임차인이 소액인지, 다액인지, 확정일자순서가 선순위인지, 후순위인지, 후순위임차인이 소액인지, 다액인지, 배당요구는 했는지 확인해야 한다.

특히 선순위 다액 임차인이 전입날짜, 확정일자, 배당요구까지 했으면 모두 배당받는지 아니면 대항력은 선순위인데 확정일자가 후순위라서 배당에서는 한푼도 못 받고 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는지 잘 따져봐야 한다.

전액 인수하게 된다면 입찰가격을 결정할 때 그 금액만큼 빼고 입찰가격을 결정해야 한다. 이렇게 아주 복잡한 권리분석이 임차인분석이다.

전문학원을 통해 정식으로 배우고도 심화과정을 8주 정도는 거쳐야 겨우 감잡히는 게 임차인 분석이다.

경매로 물건을 매수하고자 할 때는 서류조사과정에서나 현장조사를 통한 물건분석과정에서 한가지라도 조사사항이 미비한 점이 발견된다면 그 물건은 조사가 모두 끝나기 전까지는 입찰에 참가하지 말아야 한다.

경매물건은 하자 있는 물건이기 때문에 경매로 진행될 수밖에 없는 것이다. 권리의 하자는 물론 물건의 하자조사에 조금도 빈틈이 없어야겠다.