[부동산이야기]법정지상권

건물만 매각 시 성립요건 충족해야 입찰가 결정때 지료금액 확인 필요

▲ 송애숙 한국부동산경매전문학원 원장

도시지역내 용도지역을 세분화해보면 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류된다.

주거지역은 당연히 주거용 건축물, 상업지역은 제1종 근린생활시설이나, 제2종 근린 생활시설 등 영업용 건물에 대해서 허가가 난다.

공업지역은 공장 등이 형성된다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실일 것이다.
도시지역 가운데 녹지지역내는 어떤 건축물이 어떻게 들어 갈 수 있는지는 그 목적 토지에 따라 다를 수가 있다.

경매물건 중에서 도시지역내 자연녹지지역의 토지를 낙찰받아서 목적에 맞게 이용하려고 하는 입찰자는 반드시 시, 군, 구청에 문의해 토지를 사용할 수 있는지 확인하고 입찰에 참가해야 한다.

보전녹지내도 건축할 수 있는 건축물이 있고 생산녹지내도 건축 가능한 건축물이 있다. 당연히 자연녹지내도 건축 가능한 건축물이 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 시, 군, 구 조례를 살펴보고 어떤 용도의 건축물이 어느 용도지역에 들어갈 수 있는지 확인해 경매물건을 선택해야 한다.

특히 본인이 원하는 용도가 있을 때는 시, 군, 구청의 담당자를 통해 문의 후가 아니면 쉽게 판단해 들어갈 경우 연접제한에 걸려서 건축행위가 안 되는 경우가 많으므로 주의를 요한다. 이렇게 용도지역에 따라 모두 다른 건축물들이 소재하게 된다.

경매물건을 보다 보면 토지 위에 건축물이 허가가 나서 건축돼 있는데 토지는 경매로 나오지 않고 건물만 매각이라던지 건물은 안 나오고 토지만 경매로 나오는 물건이 종종 눈에 띈다.

또 임야나 농지 위에 철탑이나 도로의 교각이 지상권을 설정해 소재하는 물건들이 경매로 나오는 경우를 본다. 이런 물건은 흠이 있다고 생각해 여러 번 유찰이 되는 것이 보통이다.

건물만 매각으로 나왔을 때는 법정지상권이 성립할 때에만 건물을 낙찰받아야 된다.
토지만 매각시는 건물에 대해 법정지상권이 성립이 안 될 때 받던지 성립이 된다면 지료받는 금액을 예상해 입찰가를 결정하게 된다.

특히 등기부상 을구에 기재된 지상권을 인수하는 경우는 지료가 기재돼 있으면 지료금액을 확인해 입찰가 결정에 참고를 해야 한다.

경매투자금액대비 얻어지는 수익률이 있어야 경매에 참여하는 맛이 있을 것이기 때문이다. 법정지상권 성립 여지 있음으로 뜨는 경매물건을 볼 때는 성립요건부터 얼른 살펴봐야 한다.

그 다음 부동산의 위치를 살펴서 위치가 좋다고 하면 법정지상권이 성립하면 성립하는 대로 입찰가격을 잘 결정해 낙찰을 받는다면 임대수익용 물건이 될 수도 있고 투자수익까지도 예상할 수 있는 물건이 될 수도 있다.

법정지상권은 서류를 통해 날짜별로 정리해 성립 여부를 확인하고 현장을 조사해 위치가치를 판단 후 결정하면 된다.