[부동산이야기]요즘 경매시장은

최저가격만 보고 선택하면 낭패 서류.현장 정확한 분석은 필수

경매법원을 통한 경매물건을 보고 있노라면 낙찰받았다가 잔금을 미납하는 물건이 지난해보다 많아졌음을 볼 수 있다. 잔금을 미납하면 발생하는 문제가 입찰보증금인 매수보증금을 포기해야 한다.

부동산은 금액이 고액이 많기 때문에 최소한 포기해야하는 금액이 적게는 몇백만원, 많게는 몇천만원, 몇억이 될 때도 있다.

이 얼마나 크나큰 손해란 말인가.
미납하는 사연을 들어본즉 너무 높게 낙찰받은 사례가 많았다. 권리분석의 오류, 물건분석의 오류도 있고 가장 많은 이유가 시세분석의 오류다.

요즘 경매물건을 들고 현장조사활동을 가보면 시세가 없는 물건이 많다.
중개시장에서의 거래가 언제 이 물건을 거래했는지를 모를 때가 많아서 시세가 얼마냐고 물어보면 분양가격을 얘기하곤 한다.

그 분양가격이 경매로 진행되는 감정가격으로 평가돼서 경매법원 물건검색창에 뜨는 것이다.

자칫 경매에 이제 입문한 분들은 감정가격을 시세로 믿고 유찰횟수에 현혹돼서 가격이 아주 많이 저렴해졌다고 덥석 낙찰을 받았다가 잔금을 포기하는 사태를 맞는 경우가 종종 있다.

경기가 IMF시절보다도 더 어렵다고 하는 요즘이다.
이럴 때 그동안 경매를 몰랐던 분들이 경매시장이 활황이라는 말만 믿고 알아보지도 않고 감정가격 대비 최저가격만 보고 경매물건을 낙찰받았다가 낭패 당하는 경우를 보면서 한마디 거들고 싶다.

경매물건은 여러 가지 분석할 사항들이 산재해 있으므로 최저가격만 보고 물건을 선택하지 말라고 권한다.

경매법원이 나서서 채무자와 낙찰자를 연결해주는 역할을 담당하고 있지만 중개시장처럼 그 목적물에 대한 서류관계를 일일이 설명해주는 것은 아니다.

입찰에 참가하는 사람이 경매법원의 서류와 시, 군, 구청을 돌아다니면서 발품을 팔아서 떼온 서류를 갖고 일치 여부를 체크해야 한다.

명도책임도 낙찰자에게 있으므로 낙찰 잔금 납부 후 명도받는 것까지 입찰참가 전에 조사가 확실하게 되어 있지 않으면 경매 받고도 산 넘어 산이 되는 경우가 허다하다.

경매를 배우고 나면 그동안 내가 갖고 있는 물건 잘 지킨 것 경매당하지 않고 잘 살아온 것이 얼마나 감사한지 새삼 느껴진다고 한다.

지금같이 어려운 시절에는 자신이 갖고 있는 재산을 잘 지키는 것도 재테크라고 할 수 있다.
배우지도 않고 무턱대고 경매물건 가지고 재테크 해보겠다고 뛰어 들었다가 분석의 오류로 인하여 낭패를 보게 되면 경매를 안 하니만 못하지 않겠는가.

경매투자는 스스로 판단과 결정이 큰 비중을 차지한다.
정확한 판단을 하고 입찰가격 결정에 오류를 범하지 않으려면 정확한 서류분석과 현장분석이 필수이므로 배우고 익혀서 자신 있을 때 경매시장에 발을 들여놓아야 한다.