[부동산]사각지대 잘 살피면 상가투자 성공 보인다

최근 주택시장 못지않게 상가시장도 미분양으로 몸살을 앓고 있다.
대전의 경우 상가 공실률이 전국 광역시 중 가장 높은 20%에 달하고 있는 것으로 알려졌으며 건물을 완공해 놓고 반년 이상 팔지 못한 준공후 미분양 상가도 부지기수다.

전문가들은 상가투자에 있어 숲과 나무를 적정 비율로 봐야 낭패가 없다고 강조한다.
외형적 이점에만 집중하면 상가의 속성을 제대로 파악하지 못해 낭패를 볼 수 있기 때문에 상가 유형별 사각지대를 제대로 살펴야 한다.

▲단지 내 상가 = 상가 이용층이 고정적으로 확보돼 있다는 단지 내 상가의 최대 이점은 초보 투자자들의 가세까지 유도하며 수년간 호황세를 이어가고 있다.

하지만 일괄 대량 구입을 위한 대형마트 위주의 소비패턴 변화와 상권력이 비교적 높은 인접 지역으로의 수요층 이탈, 적정 임대가를 고려치 않은 고낙찰의 위험 등을 간과한 채 배후세대와 단지 주변 호재에 포커스를 맞춘 투자자들에게는 보이지 않는 사각지대 일 수 밖에 없다.

상가의 배치(주·부상가 여부), 개별투자 예상점포의 노출지수 등 다양한 점검항목을 배제한다면 이 또한 마찬가지다.

단지 내 상가는 주로 경쟁입찰방식으로 공급이 되는데 낙찰비율을 통상 150% 이내가 적정하다고 하지만 무작정 150%을 쫓는 방식은 다분히 위험한 투자방식일 수 있다는 점도 유념해야 한다.

▲근린상가 = 근린상가는 일상 주변으로 포진된 상가로 현재 공급물량이 택지지구 상업지 중심으로 몰려있다.

택지지구 상가에 투자시 3년 이상 중장기적인 안목에서 접근해야 하는데 투자 초기 아파트 입주율 상권 형성과 안정기의 여정을 거쳐야 한다는 무형적 사각지대를 예상치 못한 투자자도 부지기수였다.

결국 장기공실과 수익률 저조로 실망매물로 던진 경우도 적지 않았다.
따라서 택지지구 역시 상권의 무게감을 저울질 해봐야 하며 분양가 수준, 필수업종 위주의 업종고려, 대중교통(정류장, 역세권)과 소비층 주동선 파악과 근접성이 뛰어난 상가선별에 집중력을 발휘해야 한다.

▲주상복합상가 = 주상복합상가는 비교적 상가 활성 지역에 위치한 만큼 상층부 주거세대와 유동인구 흡수라는 두마리 토끼 사냥이 가능해 높은 투자관심을 불러 일으켰다.

하지만 1층 전면상가와 상층부 클리닉, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면, 지하상가 등이 주상복합상가의 투자 사각지대로 장기공실로 방치된 사례가 오히려 역세권에서 발생했다.

따라서 주상복합상가(단독형) 투자시에는 상가 공급량 현황 파악은 기본이며 무작정 브랜드에 후한점수를 준다거나 분양가가 저렴하다고 무작정 건물 내부로 들어가면 치명타를 입을 확률이 높다는 점도 주의해야 한다.

▲테마상가(쇼핑몰) = 소액투자의 묘미에 빠져 테마상가(쇼핑몰) 투자에 나섰다가 진퇴양난의 위기를 맞은 투자자들이 의외로 많다.

테마상가의 투자 사각지대는 성공적 분양과 거침없는 홍보물량 공세에 상가활성의 키를 쥐고 있는 운영주체의 실체를 사전에 면밀히 파악하지 못했다는 점이다.

따라서 향후 소비자 분석에 따른 강력한 콘텐츠의 구성과 매장 실수요층의 움직임이 감지되지 않는 상가라면 아예 관심을 두지 않는 것이 상책이다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “상가만의 갖는 특성상 유형별 투자 전략도 분명 달리해야 한다”며 “테마상가, 주상복합 상가, 기타 상가 미분양 상가 등이 많고 부동산시장도 하향 안정기에 있기 때문에 서두르지 말고 안전하게 분석한 후에 투자하는 것이 좋다”고 조언했다. /이영록 기자 [e-mail]