[부동산이야기]권리분석.명도

분석요령 알고 난관 극복을

▲ 송애숙 한국부동산경매전문학원 원장

경매의 꽃은 권리분석이라고 경매에 방금 입문한 초보자들이 흔히 하는 말이다.

부동산경매학원을 통해 3개월 강의를 듣고 난 뒤에는 경매의 꽃이 달라진다. 3개월 후에는 중급과정에 들어가는데 다시 경매의 꽃이 뭐냐고 물으면 단연코 명도라고 대답을 한다.

명도란 경매로 건물이나 토지, 선박을 낙찰받고 잔금을 납부하면 전소유자에게서 현 소유자인 낙찰자에게 물건을 넘겨주는 것을 말한다.

사람들은 자신이 경험해 보지 않는 일에 대해서는 선입관으로 어렵다고 생각하는 경향이 있다.
그렇다 보니 3개월 동안 등기부등본을 통해 권리관계를 분석하는 요령을 알고나서 권리분석에 어려움을 느끼지 않는다.

경매물건 분석 가운데 가장 어려운 분석이 임차인 분석인데 이 또한 대법원검색창의 매각물건명세서의 내용을 분석하는 요령을 충분히 습득하고 난 후에는 어렵지 않다고 생각한다.

그래서 사람은 죽을 때까지 배워야 하나보다. 배우고 나면 그동안 어렵게 생각했던 것들에서 해방감을 느끼며 얼마나 홀가분한지 어떤 경매물건의 등기부등본도 풀 수 있는 능력이 생긴다. 이 얼마나 좋은가. 척척 분석하는 자신의 모습을 보고 있노라면 대견하기 그지없다.

전국 경매법원에 떠있는 물건을 다 매수할 수 있을 것 같은 기분이 든다.
경매물건은 입찰에 참가하고자 하는 매수인들이 없으면 풀 수가 없는 물건들이다.
보라. 시세는 적은 금액으로 감정평가되는데 부동산에 걸려있는 채권채무관계는 시세가치의 1.5배 내지 2배가 넘는 물건들이 대부분이다.

일반매매시장에서는 풀 수가 없고 국가기관인 대법원의 경매계를 통해 풀어야 되는 물건이므로 경매계는 정확한 자료를 입찰자들에게 제공하려고 노력한다.

참가자들은 입찰에 참가해 막힌 자금을 회전하고 경매계에서 제공해 주는 정보를 토대로 권리분석, 현장분석 정보를 바탕으로 한 경제성 분석을 충분히 해 입찰가를 산정한다.

이렇게 입찰 참여자들이 경매법원에 참석함으로 막혔던 자금은 물꼬가 터지고 참여자들은 원했던 부동산 물건을 매수하게 되는 것이다.

그동안 부동산을 경매로 취득하면서 느낀 점은 경매법원을 통한 거래만큼 투명하게 부동산물건이 매매되는 사례는 없다고 생각한다.

일반인들도 다 알고 있는 인정작업이 통하지 않는 매매가 경매임을 알게 됐고 권리분석과 시세조사를 잘하면 개별공시지가보다 싸게 구입할 수 있는 곳이 경매법원임을 알게 되면서 토지를 구입할 때 경매로 구입하는 게 다반사가 됐다.

경매의 권리분석을 쉽게 생각하고 명도의 어려움을 극복하기를 바라면서 경매물건을 통해 어려운 경제를 풀 수 있었으면 하는 바람이 가득하다.