아파트 미분양시장이 어떻게 될까?

수요공급 불균형 등 영향 미분양 물량 당분간 지속

Q : 부동산 투자에 관심이 많은 사람입니다. 지금 현재 전국적으로 미분양 아파트가 많다고 하는데 얼마나 되는지 또한 미분양아파트가 언제쯤이면 소진이 될 것인지, 아파트 및 주택시장 앞으로의 전망 어떻게 보는지, 전문가의 견해를 묻고 싶습니다.


A : 전국적으로 현재 미분양 주택이 13만 가구에 달하고 있습니다. 아파트 미분양 문제는 뜨거운 이슈입니다. 하지만 올해도 계속해서 증가하는 추세입니다.

올해 일반 분양된 아파트 사업 중에서 72%가 3순위에서 최종 미달됐습니다. 수도권에서는 70.2%, 광역시와 지방에서도 분양아파트 중 74.8%가 미달되었다고 합니다.

계속해서 미분양 아파트가 발생하는 것은 부동산 경기 침체도 있겠지만 부동산 시장 상황과 맞지 않는 건설업체들의 무리한 주택공급이 가장 큰 원인이라 하겠습니다.

최근 정부에서도 미분양을 해소하기 위해 지방 미분양 주택 해소방안을 연구 발표하고 있지만 부동산 시장 침체와 함께 고유가와 건자재 가격 급등까지 겹치면서 중소 시행사 및 건설사들의 줄도산이 우려되고 있습니다.

따라서 정부가 현재 검토하고 있는 대안은 양도세 및 종합소득세 등 세제완화와 금융규제 완화 정도로 예상됩니다.

정부차원의 미분양 대책도 반드시 필요하지만, 근본적으로는 건설사들의 시장대응 능력에 더 문제가 있다고 봐야 할 것 같습니다.

물론 건설회사의 입장에서 현재로선 사업계획에서 공사까지의 소요기간이 최소 1년에서 길게는 3년 이상 소요되기 때문에 현실적으로 시장 대응능력이 떨어질 수밖에 없습니다.

하지만 부동산에 대한 새로운 인식변화로 부동산 시장에 더욱 빠르게 변해야 할 것이며 건설 및 부동산업계에서도 부동산 시장의 변화를 예측하기 위한 투자를 확대해서 부동산시장 전체가 투기적 불확실한 시장에서 안정적이고 예측 가능한 부동산시장으로 갈 수 있도록 해야 할 것입니다.

작년 하반기 이후 아파트 시장은 대형, 고가 아파트가 주도하던 시장에서 중소형 아파트 주도 시장으로 급속하게 전환되었습니다.

대형아파트는 각종 세금부담 증가와 주택담보대출 규제로 인해 수요가 급감한 반면, 중소형 아파트는 공급이 부족했습니다.

각종 재개발 재건축으로 인한 이주수요가 증가했고, 거래에 대한 상대적 낮은 비용부담, 또한 상대적 규제가 미비 한 점 등 요인이 결합되면서 소형 아파트가격은 강보합세를 유지했습니다.

따라서 경기침체에도 불구하고 인플레현상, 건축자재상승, 또한 그동안 높았던 기존아파트 시장에서 거품이 빠지면서 현실적 거래는 꾸준히 지속되고 있습니다.

하지만 지금과 같이 수요와 공급의 불균형, 경기침체 등으로 분양시장은 당분간 미분양물량이 지속될 것으로 예상합니다.