양도소득세 구제받을 방법 있나요?

사실상의 용도 입증해야 점포 임대 증빙서류 제출

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

▲양도소득세 어떻게 구제 받을 수 있을까요?

Q : 아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는데 살고 있던 아파트를 팔고 부모님이 살고 있던 아파트로 이사하였습니다. 1세대1주택으로 생각하고 양도소득세 신고를 하지 않았습니다. 그런데 몇 개월 후에 양도소득세 2500만 원을 납부하라는 통지서가 와서 깜짝 놀라서 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 2주택으로 양도소득세를 내야 한다는 것이었습니다. 건축물대장상으로는 일부가 주택으로 되어 있지만 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상 주택은 아닙니다. 이럴 경우 구제 방법이 없을까요?

A : 양도소득세 비과세 대상 1세대 1주택에서 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거주지에서 생계를 같이하는 가족과 함께 사는 1세대를 말합니다.

특히 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계 존비속 및 형제자매를 말합니다. 따라서 주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재돼 있더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않는다면 동일 세대원으로 보지 않지만 이 경우 납세자가 객관적이 증빙자료를 첨부해 생계를 같이하고 있지 않다는 사실을 입증해야 합니다.

또한 1세대 1주택 비과세 대상에서의 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 봅니다.

사실상의 용도구분이 분명하지 않을 시에는 공부상의 용도에 따라 판단합니다.
그러므로 위 사례의 경우 건축물 관리대장에 주택으로 등재되어 있다고 해도 사실상 점포나 사무실 등으로 사용했다면 그 건물은 주택으로 보지 않습니다.

따라서 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 해야 합니다.

입증증빙서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 임차인 및 인근주민의 인우보증서, 사업자등록증, 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산 임대공급가액 명세서, 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류입니다.

양도소득세는 일반적으로 양도일로부터 5개월 이상 지나고 나서야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않으면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않고 임차인이 바뀌거나 협조해주지 않으면 사실을 인정받기가 무척 어렵습니다.

따라서 이와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 편리합니다.