[부동산Q&A]상가임대 계약때 알아야 할 사항은?

Q : 시내에 조그마한 가게를 운영하려 합니다.
몫이 좋은 자리를 골라 임대하려고 하는데 임대료도 걱정이지만 시설비가 만만치 않을 것 같은데 건물주는 1년밖에 계약이 안 된다고 합니다.

만약 1년 후 계약이 해지 된다면 시설비는 어떻게 되는지 궁금합니다.
그리고 요즘은 상가임대차 보호법이 생겨 건물주의 의사와 관계없이 5년간은 사업을 할 수 있다고 들었는데 사실인가요?


A : 누구든지 사업을 하려면 초기 투자비용이 필요합니다.
임대보증금, 시설비, 재료비 그리고 잡비 등 만만치 않은 금액이 소요되는데 단기간 사업 후에 이를 정리해야 한다면 매우 안타까운 일이 될 것입니다.

관례는 1년 계약 후 재계약을 하는 것이 보통이지만 꼭 재계약을 하라는 법은 없으므로 주위를 기울여야 합니다.

정부에서는 서민들의 이런 부분에 어려움을 이해하고 서민들을 보호하기 위해 상가 임대차 보호법을 만들었습니다.

이 법에서도 무조건 임차인을 보호하는 것이 아니고 일정 기준금액 이하의 상가임차인에게만 적용된다는 사실을 아셔야 합니다. 그 기준은 부가가치세법에 의해 사업자등록을 신청하고 대전시의 경우, 환산전세보증금이 1억5000만 원 이하라서 임대차보호법에 보호를 받을 수 있게 됩니다.

이 금액은 지역에 따라 달라서 서울의 경우는 2억4000만 원, 수도권 중 과밀억제권역은 1억9000만 원, 광역시는 1억5000만 원, 기타 외 지역은 1억4000만 원 이하여야만 상가 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

그리고 대전의 경우 보증금이 소액인 3000만 원 이하일 경우는 사업자등록을 신청하고 세무서에 신고한 경우 최고 900만 원까지는 최우선 변제를 받을 수도 있습니다.

상가 임대차법에 보호를 받을 경우에도 월세를 3회 이상 연체하거나 재건축, 재개발 건물 전체 리모델링 등의 사정이 생길 경우는 임차기간 5년을 보장받을 수 없게 됩니다.

임대차계약 종료 후에는 건물주와 특별한 계약이 없는 한 권리금을 인정해주지 않는 게 관례이며 다만, 건물주의 동의를 받아 다른 사람에게 권리금을 받고 이를 명도 할 수 있으며 건물주가 이를 거부 하고 건물의 반환을 요구할 경우 설치한 시설물을 제거하고 원상태로 복귀해 줘야합니다. 다만, 건물주와 합의해 설치하였거나 건물주가 인정하기로 한 경우에는 권리금을 받을 수 있습니다.

임대건물 계약 시 꼭 알아야 할 것은 지정상가 인지 여부입니다.
지정상가란 지정업종 이외 영업을 제한하고 있는 상가로 본인이 사업을 하고자 하는 업종의 영업이 가능한지를 꼭 알아보고 계약하여야 합니다.