[부동산]배후세대 따져보고 선임대 상가 노려라

미분양 상가 숨은 알짜찾기

최근 주택시장 못지 않게 상가시장도 미분양으로 몸살을 앓고 있다. 건물을 완공해 놓고도 반년 이상 팔지 못한 준공 후 미분양 상가는 곳곳에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

그러나 속이 꽉 찬 상품임에도 분양경기의 침체로 인해 주인을 찾지 못한 상가도 많다는 점에 고개를 돌려볼 필요가 있는 것이다.

업종별 입점 상황을 통해 빠른 투자금 회수 가능성과 가격상승 여지 등 상가의 현실적 가치의 선별이 용이하기 때문이다.

▲분양가 조정의 수혜 노려라 = 지역별, 상품별로 비교적 주택보다 두 배 수준 안팎의 공급가격을 보이는 상가에 대해 투자자들의 반응은 민감할 수밖에 없다.

주변 임대시세의 상승폭보다 매입가의 상승폭이 월등히 앞서다 보면 투자심리는 극도로 위축되게 마련이다.

하지만 공급업체에 따라 공식적 또는 비공식적으로 분양가 조정의 혜택을 제공하는 경우도 있는 만큼 수익률 보전을 위한 합리적 금액이라면 투자를 고려해 보는 것도 좋다. 단, 아무리 매입가가 저렴하더라도 소비층의 접근에 장애가 되는 위치는 피해야 한다.

▲선임대 상가 노려라 = 준공 후 팔리지 않은 상가라도 입지가 좋은 곳은 임대가 먼저 맞춰져 매장이 운영중인 사례도 종종 있다.

이때는 상가 세입자와 보증금, 월세 등의 임대조건을 사전에 명확히 파악해 볼 수 있으며 동시에 대출금과 보증금으로 실투자금을 줄여볼 수 있고 아울러 임대 수익률을 구체화할 수 있다는 장점도 있다.

▲주공 상가 주목하라 = 분양주체가 뚜렷하고 배후세대가 풍부한 주공 상가는 매년 투자자들의 꾸준한 러브콜을 받고 있다.

물론 주공상가도 지역별 사정이 다르다 보니 유찰상가가 출현하기도 하며 이들 상가는 선착순 수의계약분으로 넘겨진다.

그러나 준공 시점을 전후로 배후 세대수가 풍부하거나 경쟁력을 갖춘 업종의 입점이 가능하다고 판단한 경우, 내정가 가격수준에서 매입할 수 있는 이점을 안고 투자가치를 가늠해보는 것도 좋다. 다만, 유찰이 유독 많았던 상가라면 그 원인에 대해 분명히 짚고 넘어가야 한다.

▲주변여건이 양호한 상가에 집중 = 상가가 활성화되는 지역의 공통점은 배후수요가 안정적이거나 유동인구가 풍부한 지역이다. 그러나 상권의 범위를 지나치게 넓게 잡기보다 주 수요층의 유발지점인 버스정류장, 지하철역과의 인접상황, 거주지 배후인구, 사무 수요 등의 주변여건 점검과 더불어 준공 후 입점 현황 파악을 통해 수요층의 유입이 순조로우면 관심의 지수를 높여야 한다.

▲주의사항 유념해라 = 준공 후 1년이 넘도록 상가 입점률이 50%에도 못 미쳤다거나 투자 해당 층의 공실률도 높을 경우 심사숙고해야 할 필요성이 있다.

월 매출 등락에 민감한 임차수요의 대기상황을 간접적으로 감지해 볼 수 있기 때문이다.
또 분양업체 측의 지나친 대출금과 수익률 제안은 유의해야 하고 투자금액이 한꺼번에 투입될 수도 있으니 효율적 자금계획도 세워야 한다.

아파트 상가투자라면 아파트 분양률에도 신경 써야 한다.
미분양으로 인해 배후수요가 부족한 단지 내 상가의 활성을 기대하기는 현실적으로 어려운 이유에서다.
상가정보연구소(www.ishoppro.net) 박대원 수석연구원은 “준공 후 미분양 상가라도 반드시 발품을 통해 분양주체와 물건 주변환경 분석을 마치면 알짜를 솎아낼 수 있다” 며 “특히 업종별 입점과 수요층의 상가 입출입 현황을 면밀히 살펴보는 것도 투자성을 가려내는데 큰 도움이 될 수 있다”고 말했다. /이영록 기자 [e-mail]