[부동산이야기]분묘기지권이란

분묘있는 농지 경매 낙찰 불허가 위험도

대지, 임야, 전, 답 즉, 지목이 농지인 경매물건을 분석하다 보면 임야나 농지에 분묘가 소재하는 물건이 나오는 경우가 있다.

이런 물건의 경매절차를 살펴보면 낙찰자가 감정평가가격보다 높은 가격으로 최고가 매수신고인(낙찰자)이 됐음에도 매각결정기일에 불허가로 판정난다.

왜 불허가일까. 경매물건에서 지목이 ‘전`인 농지이면 농지취득자격증명원을 제출하라고 기재한다.

그 물건을 낙찰받고 7일 이내에 농지취득자격증명원을 제출해야지 낙찰에 대한 허가가 결정이 된다.

하지만 농지 위에 분묘가 소재하므로 관할 관청에서는 농지취득자격증명원을 발급해 줄 수 없고 서류를 기일 내에 제출하지 못하면 집행법원에서는 불허가결정을 하게 되는 것이다.

매각 조건란을 살펴보면 지목이 농지 즉, 전, 답, 과수원인 물건이 경매로 나왔을 때 농지취득자격증명원이 필요하다고 기재돼있다.

또 특약사항으로 낙찰받고 7일 이내에 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 매수보증금(입찰보증금)을 미반환(몰수) 한다는 내용도 있어 주의해서 결정해야 한다.

이런 물건은 입찰에 참가하기 전에 반드시 관할 관청을 방문해 농지취득자격증명원 발급 여부를 확인한 후에 참여 여부를 결정해야 함을 잊지 말아야 한다.

분묘란 내부에 사람의 유골이나 유해 등 시신을 매장해 안장한 장소를 말한다. 따라서 장래에 묘소로서 설치한 가묘, 예장묘 등은 분묘라고 할 수 없다.

분묘기지권이 성립되면 지상권과 유사한 관습상 물권으로 판단하게 된다. 분묘기지권이 성립되면 그 묘지를 소유하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리가 생긴다. 분묘기지권을 주장하기 위한 요건구비를 살펴보면 다음과 같다.

① 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 때 분묘설치자에게 분묘기지권이 성립한다.
② 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 묘지를 설치한 때에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘소유자가 분묘기지권을 시효 취득한다.

③ 매도인이 자기 땅에 묘지를 설치한 후에 이장한다는 조건 없이 그 토지를 매수인에게 팔았을 때에 분묘소유자에게 분묘기지권이 성립한다.