[부동산Q&A]오피스텔.아파텔 무엇이 다른가요?

‘아파텔’은 주거를 빙자한 오피스텔 실사용 용도에 따라 주택이 될수도

Q : 얼마 전 다가구 주택에 살다가 주차와 교통이 너무 불편하고 방범이 너무 허술해서 소형아파트임대를 찾다 보니 혼자 살기에는 임대가격이 비싸고 또한 소형아파트가 없어 결국 싼 오피스텔로 계약하려고 알아보고 있습니다. 또 아파트와 아파텔, 주상복합이라는 용어가 아리송한데 아파텔은 주택인가요, 오피스텔인가요?

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

A : 요즘 들어 소형오피스텔이나 소형주상복합아파트에 주거 겸 오피스로 전·월세 거래 계약이 많아지고 있습니다.

아마도 다가구아파트 거주자들이 주택에서 생활할 때 주차나 방범 등의 불편함 때문에 오피스텔로 이동함으로써 여러가지 새로운 문제가 생기는 것 같습니다.

특히 오피스텔은 매매가격이 생각보다 낮은 상태이기 때문에 임차인의 재산보호에 허점이 많아 주의를 하지 않으면 차후 계약만료시 보증금반환에서 문제가 발생하는 경우가 아주 많습니다.

아파트는 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양하는 공동주택이지만 아파텔이란 용어는 법적인 용어가 아니라 건설업체들이 분양하기 위해 만들어낸 용어로서 주거를 빙자한 오피스텔이며 건축물대장상 업무용이지만 세법상으로는 실사용 용도에 따라 주택이 될 수도 있고, 오피스텔이 될 수도 있습니다.

주상복합아파트는 단일동 건물에 주거와 상업을 용도 분리해 지어진 건축물로 주거부분은 주거용으로, 상업용은 상업용으로 구분 사용하도록 되어 있습니다.

세법상 상업 또는 업무용인 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 상업용이 아닌 주거용으로 보기 때문에 임대사업자로 등록을 한 임대인의 처지에서는 임차인이 전입신고를 하게 되면 이미 환급받았던 부가세를 세무서에 환원 조치해야 해야 합니다.

또한 오피스텔을 분양받은 임대인은 세무서에서 주택으로 보고 주택 수 증가로 임대인 소유주택 매매 시 양도세가 비과세 대상에서 제외되고 중과세되는 불이익이 발생하므로 보통 편법으로 계약서상에 전입신고 하지 않는다는 조건과 더불어 사용 용도를 사무용으로 임대조건을 쓰는 경우가 많습니다.

따라서 임차인 입장에서는 계약서 작성 시 특약사항에 사용 용도를 주거용으로 사용하겠다는 특약과 주택임대차보호를 받기 위해 전입신고를 할 수 있는 내용을 기재하는 것이 좋습니다.

하지만 임대인 입장 때문에 전입신고를 하지 못할 경우에는 임대보증금을 안전하게 지키기 위해 최소한 전세권 설정을 해야 하고 또한 계약서에 재산상에 불이익이 발생하지 않도록 구체적인 단서를 기재해야 해야 합니다.

아울러 중도금과 잔금지급 이전에 등기부상에 문제가 있는지 자주 등기부를 확인해야 하며 최종적으로 전세권 설정을 잔금과 동시에 해야 합니다.