[부동산Q&A]아파트.토지 투자기준과 원칙은?

부동산 가격보다 가치 커야 용적률 높을수록 땅값 비싸

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 아파트나 토지를 미래를 보고 투자를 하려고 합니다. 투자금액은 2∼3억 원 정도이며 아파트를 살 경우 무엇을 보고, 어떤 기준으로 해서 사야 위험을 줄 일수 있는지 투자기준과 원칙을 알려 주십시오?

A : 부동산에는 특별한 가치가 있고 또한 사람이 살면서 경제생활을 하는데 가격이라는 것이 있습니다.

부동산에 투자를 하려면 우선 가격과 가치를 이해하고 그 토대를 마련해야 합니다. 결론부터 말하면 부동산을 살 때 가치가 가격보다 커야 합니다. 따라서 가치평가를 어떻게 하느냐를 많이 알아야 하고 고민해야 합니다.

시장에는 가격이 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 하고 매우 변덕스럽게 작용합니다.

하지만 부동산에 투자하는 사람들은 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾습니다.

부동산을 살 때 사려는 사람이 가치를 종합평가 계량화하기란 전문가가 아니면 결코 쉽지 않습니다.

예를 들어 1억 원하는 주택을 살 때 주택의 구석구석을 살펴보고 학군, 지역, 주거환경, 생활편리성, 기타 많은 가치를 찾을 것이고 그래서 1억 원 이상의 가치가 충분히 있다고 판단될 때 살 것입니다.

아파트의 가치는 땅에서 결정되고 부동산이 어디에 있느냐가 중요한 입지상품이므로 땅의 위치가 가장 중요합니다. 또한 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정되어서 같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라집니다.

한 가지 예로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 주거용지보다 상업용지가 건물을 더 높이 올릴 수가 있고 더 넓게 건축을 할 수 있기 때문입니다.

같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법입니다.
또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르며 아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표인 대지지분으로 낡은 저층 재건축아파트가 고층아파트보다 가격이 비싼 것은 땅의 크기가 다르기 때문입니다.

사실 가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
따라서 아파트나 토지에 투자를 하려면 어느 정도 전문지식이 필요하고 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없습니다.

남이 보지 못하는 것을 봐서 저평가된 내재 가치가 있는 것을 사야하고 남과 다른 시각으로 남보다 미래에 발생할 정보를 빨리 획득하여 부동산에 투자를 해야 합니다.

시장의 흐름에 너무 흥분하지 말고 부동산의 가치를 살피는 것은 삶에서 나 자신을 살피고 내 가치를 찾는 것과 같습니다.

문제는 우리가 그 누군가의 말이나 분위기에 휘말려들지 말아야 하고 주변에 좋은 전문가와 좋은 관계를 맺는 것도 좋은 방법입니다.