[부동산Q&A]계약후 가압류가 설정됐을때 어떻게 하나?

중도금 없이 잔금 지급 등 매도인과 사전에 협의해야

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 매매 총액 1억 원에 아파트를 매매하기로 하고 계약금 1000만 원을 지급하고 중도금 5000만 원과 입주 시 잔금을 지급하기로 하고 계약했습니다. 그런데 중도금을 주려고 등기부등본을 열람해보니 계약 후 등기부등상에 5000만 원의 가압류가 되어 있었습니다. 매도인에게 물어보니 걱정하지 말라고 합니다. 불안한데 어떻게 하는 것이 좋은 지요?


A : 부동산의 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금, 등으로 나누어 지급하는 게 관례이고 통상 계약금으로 10%, 중도금 20∼30%, 나머지 잔금 순으로 지급됩니다.

우리나라에서는 아무런 보장책도 없이 서로의 계약만으로 매매가 이루어지는 경우가 많아 매수인이 피해를 보는 경우가 있습니다.

외국에서는 에스크로우(escrow)란 제도를 통해 사고의 위험성을 방지하고 있습니다.
에스크로우 제도는 계약금 지급에서부터 중도금 및 잔금을 받는 것, 잔금을 받고 등기를 이행하는 것을 에스크로우 회사가 대행하는 제도입니다.

그 외에도 거래 완결에 필요한 세금, 융자, 보증금, 보험료, 임료 등의 청산과 금융도 대행하는 일도 합니다.

에스크로우 회사는 제3자적인 입장에서 계약금 등을 보관했다가 권리에 아무런 하자 없이 등기가 이전되면 그 대금을 매도자에게 전달하는 일을 하게 됩니다.

우리나라에서 이런 제도가 아직은 널리 쓰이지 않아서 아쉬움이 많습니다.
우리나라에서는 계약에서 잔금 때까지는 매도인을 믿는 것 말고는 다른 방법이 없으나 가등기란 제도가 있어 계약을 하면서 가등기를 할 경우 이후 발생 되는 권리는 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후의 권리는 소멸 되는 것입니다.

귀하의 경우와 같이 계약 후 이런 사항이 발생 되면 중도금 지급에 앞서 매도인과 협의하여야 합니다.
총액 중 계약금과 중도금 그리고 가압류된 금액을 합치면 아파트 매매가격을 웃돌기 때문에 중도금을 조금만 지급하던지 아니면 중도금 없이 잔금을 지급하는 것으로 하여야 합니다.

따라서 중도금을 지급하고 난 후에는 계약의 일방적 해제는 어렵고 민법에 의한 하자 담보책임으로 인한 손해배상의 청구를 할 수 있기 때문에 중도금 이전과 비교하면 매우 복잡하고 금전의 손해도 많이 발생 되므로 중도금 지급 이전에 등기부등본 열람 등의 확인에 따른 주의가 요구됩니다.

그리고 가압류란 채무자의 재산의 도피를 막기 위한 방법으로서 법원의 결정으로 등기부에 기재하는 것인데 가압류가 있다고 해서 꼭 채무가 있다고 할 수는 없고 법원의 판결이 있어야 채무가 확정되는 것으로서 가압류 결정이 있어도 표시된 금액 외에 이자는 붇지 않습니다.