[부동산이야기]무조건 인수되는 권리

유치권이 성립하기 위해선 ‘타인 물건’ 등 5가지 충족

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

법률 규정에 의해 당연히 생기는 진정한 유치권은 낙찰자에게 무조건 인수되는 권리에 속한다.

유치권은 등기부등본상에 표시되는 권리도 아니고 성립요건에 맞으면 법률 규정에 의해 당연히 생기는 법정담보물권이다.

배당에 참가하지 않으면서도 우선 변제 받을 수 있는 효력이 주어지는 경매물건 현장에 있는 권리다.
진정한 유치권자라면 말이다.

만약 유치권 성립요건을 결여해서 불성립하는 유치권이라면 당연히 소멸된다. 즉 인수하지 않아도 된다는 뜻이다.

불법점유자로 인도명령의 대상자에 속하게 된다.
경매물건에서 ‘유치권 신고되어 있음`이라는 문구를 자주 보게 되는데 이런 물건에 관심을 가져본다.

우선 대법원 경매자료를 통해 서류 안에 있는 정보에서 유치권의 불성립요건을 찾아본다.
등기부상에 미표시되는 권리이기 때문에 경매물건의 현장을 방문해 유치권자가 점유하고 있는지부터 파악한다.

유치권자들의 현장의 점유표시를 살펴보면 경매물건 출입문에 A4용지에 유치권자가 점유하고 있음을 표시해 놓거나 벽이나 건물의 외벽에 유치권자가 경매물건을 점유하고 있음을 표시하기도 한다.

유치권 신고돼 있다고 해서 무조건 낙찰자에게 인수되는 게 아니고 성립이 되는 진정한 유치권이어야지 낙찰자에게 인수되는 것이므로 그에 대한 요건구비를 살펴본다.

▲ 유치권(법정담보물권)의 성립요건
1. 타인의 물건이어야 한다.
2. 유치권의 해당 채권이 그 경매목적물에서 생겼어야 한다.
3. 유치권자가 계속적으로 유치(점유)하고 있어야 한다.
4. 유치권의 해당 채권이 변제기가 도래해야 한다.
5. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

위의 성립요건에 한가지라도 맞지 않는다면 유치권은 소멸된 권리로 봐야 한다.
진정한 유치권자가 아닌 불성립되는 요건을 갖고 유치권을 주장하고 있을 때 낙찰자에게 대항력 없는 모든 점유에 해당돼 인도명령대상자가 된다.
입찰에 참가하고자 한다면 서류로만 경매목적물을 파악하면 안되고 반드시 현장을 방문해 진정한 유치권자인지 확인한 다음에 입찰에 참여해야 함을 명심해야 한다.