[부동산Q&A]다가구주택 임대보증금 반환 안전한가?

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 다가구주택을 임대차하려고 보니 한 가구에 여러 세대가 살고 있어 계약기간 만료 후 임차보증금을 제대로 반환받을 수 있을지 걱정이 됩니다.

그리고 현재 살고 있는 집의 계약이 만료돼 묵시적 갱신이 되어 6개월이 지났는데 집주인이 바뀌어 새로운 주인이 임차보증금을 올려달라고 하는데 올려줘야 하는지, 또 올려준다면 계약서를 새로 작성해야 하는지 궁금해 문의 드립니다.


A : 다가구주택은 하나의 주택에 여러 세대가 살고 있으므로 후순위 세입자는 임차보증금 반환에 대해 불안한 마음이 있을 수 있습니다.

다가구 주택은 선순위 저당권이 우선 채권이 확보되고 다음은 세입자가 입주하는 순서에 따라서 보증금 반환 순위가 결정됩니다.

다가구주택에 임대차 계약을 할 때는 우선 몇 세대가 살 수 있도록 지어져 있는지를 살펴보고 해당 동사무소에 가서 세대별 전입현황을 조회해보아야 하지만 집 주인이 아니면 조회해주지 않으므로 주인에게 열람을 부탁, 몇 세대가 선순위로 세 들어있는지를 확인한 후 공인중개사 사무소에 해당주택의 시가를 알아보고 등기부등본을 열람한 뒤 근저당 등 선순위 금액이 있는지 있으면 얼마인지를 알아본 후에 세대별 선순위 임차금액을 합산해 주택의 금액과 비교해보고 임대차 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

임대차의 경우 단독으로 임차하는 아파트나 단독주택의 경우 권리분석이 쉽고 이에 따라 사고발생률도 낮은 편이지만 다가구주택의 경우 후순위 임차인은 사고를 당할 수 있는 확률도 높다고 할 수 있습니다.

이러한 경우에는 광고 등을 보고 혼자 계약하는 경우 문제 발생 소지가 많으므로 꼭 전문가인 공인중개사사무소에 의뢰해 계약을 하는 것이 좋습니다.

그리고 묵시적 갱신(계약 만료일이 지났는데도 임대인과 임차인의 해지 통고가 없을 때)의 경우, 전과 같은 조건으로 재계약된 것으로 간주 되는바 특별히 임차보증금을 올려줘야 할 이유는 없으며 주택의 소유자가 바뀌었을 때도 마찬가지입니다.

만약 임차보증금을 올려준다면 계약서를 따로 작성하지 말고 전 계약서에 임차보증금을 올려준다는 내용을 기재하고 영수증을 받아놓으면 되며 새로운 주택소유자의 인적사항은 기재하지 않아도 됩니다. 그 이유는 새로운 주택의 소유자는 전 주택 소유자의 권리와 의무를 그대로 승계하기 때문입니다.

만약 전 계약서를 폐기하고 새로운 계약서를 작성한다면 그 시점에서 권리가 생기게 되므로 순위가 뒤로 밀릴 수도 있습니다. 이 경우 올려준 금액만큼은 주택에 대한 권리에서 후순위로 밀려나게 됩니다.