[부동산Q&A]상가겸용주택 상가인가 주택인가?

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 아파트와 한 채와 상가 건물을 보유하고 있습니다. 아파트를 팔려고 하는데 양도소득세는 어떻게 되는지요?

또 차후에 상가건물 부지에 상가겸용 주택을 지어 일부는 주택으로 사용하고 일부는 상가로 임대하려고 합니다. 나중에 이 건물을 팔더라도 양도소득세를 부과하지 않게 건축하려면 어떻게 해야 할까요?


A : 상가건물 부지에 새로 건물을 신축할 경우에 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 대상이 되기 위한 방법을 질의하신 걸로 이해됩니다.

우선 1세대 1주택에서 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건축물을 말하며 건축허가상의 내용 또는 등기부 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 봅니다.

주거용으로 보는 사용 여부는 등기부등본, 건축물관리대장상의 기재 내용에 관계없이 실제 사용하는 용도에 따라 판단하게 됩니다.

그래서 건축물관리대장상에 주택으로 되어있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실로 사실상 사용하고 있다면 그 건물은 주택으로 보지 않고 상가로 보게 됩니다.

상가겸용주택을 주택으로 인정받으려면 주택부분이 상가부분보다 조금이라도 커야 하는 것입니다. 세무서에서 과세자료를 판단할 때는 일일이 사실상의 용도를 전부 확인하기에는 어려움이 많으므로 우선 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단합니다.

사실상의 용도가 공부상의 용도와 다를 경우에는 납세자가 직접 구체적인 증빙서류를 갖추어 객관적으로 입증을 해야 인정을 받을 수 있는 것입니다.

따라서 아파트를 팔 때 1세대 1주택으로 인정받아 억울하게 양도소득세를 안내려면 우선 상가건물의 용도를 변경하고 건축물관리대장상의 공부를 정리 해두는 것이 좋습니다.

만약 공부정리가 되지 않은 상태에서 세무서에서 과세부과되었다면 상가건물을 주택이 아닌 실제로 점포 또는 사무실로 사용하고 있다는 사실을 입증받기 위해서 미리미리 구체적이고 객관적인 입증서류를 준비해두는 것이 좋습니다.

상가겸용주택건축물에서 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보고 주택면적이 주택 이외의 면적 즉, 상가보다 같거나 적을 때는 주택부분만 주택으로 보고 나머지는 상가로 봅니다.

따라서 추후 양도소득세를 내지 않으려고 상가 겸용주택을 주택을 인정받으려면 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 지하층에 주거용 방을 들이거나 지하층에 방을 들 일수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축해 주택부분을 조금이라도 크게 해야 합니다.

다만, 세금 측면에서 검토한 것이기 때문에 건축법상의 문제와 임대 수입 등 제반사항을 고려해 결정해야 합니다.