[부동산Q&A]부동산매매시 특약.약정때 주의할 점은?

계약조건.융자처리 등 구체적 기재 일방적 해약 대비 위약금조항 작성

Q : 부동산 매매계약서 작성 시 주의해야 할 사항 즉 특약 및 약정사항을 알려주시고 계약서 작성시에 특히 중요하게 알아야 할 핵심사항을 알려 주시면 감사하겠습니다. 그리고 부동산의 면적이 계약서상 면적과 실측한 면적이 다를 경우 어떻게 해야 하나요?


A : 특약사항을 작성할 때 특히 주의를 기울여야 할 내용은 계약의 해지 조건과 해약금, 위약금문제, 융자금처리문제, 재산세 등 공과금처리문제가 있습니다.

또 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우 정산방법에 대한 약정, 매매계약 이후 잔금지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권설정 및 이중계약에 대비해서 약정사항을 세심하게 기재하고 확인한 뒤 계약서를 작성해야 합니다.

일반 부동산의 매매 시 계약 체결일 현재 등기부 확인은 전산을 통해 실시간 등기부로 확인할 수 있는 사항이며 특히 토지대장, 토지이용확인원, 지적도, 기타 공부확인은 아주 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

물론 부동산 물건을 직접 답사해 확인하고 계약 체결일 이후 계약일에서 잔금일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상한다는 내용을 기재하고 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권이나, 이중계약 등에 대비하여 정확하게 약정해야 합니다.

근저당권을 승계 시 매매 물건에 설정된 금융 기관 대출금은 잔금에서 공제하고 다만, 대출이자는 잔금일 까지는 매도인이 부담하고, 그 이후는 매수인의 부담한다는 내용을 기재해야 합니다.

이때 금융기관 대출금은 매수인이 면책적 채무 인수 조건으로 명의를 변경하기로 한다는 내용을 반드시 기재해야 합니다.

등기부에 근저당, 가등기, 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될 만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적고 공부상(토지대장)에 있는 크기와 실제 면적이 다를 경우가 있기 때문에 이를 대비해서 제곱미터당 매매가격을 표시하는 것이 좋습니다.

특약 사항에 잔금 지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 않도록 기재하며, 이를 어길 경우의 책임관계도 정확히 약정으로 기재해야 합니다.

특히 계약 당사자의 위약을 방지하기 위해서는 해약금 약정과는 별도로 당사자들 중 일방이 위약할 경우 다른 일방에게 계약금 상당의 손해배상금을 지급한다는 위약금조항을 기재하는 것이 바람직합니다.
해약금과 위약금은 엄밀히 구분되기 때문에 특히 위약금에 관한 내용은 구체적으로 작성하는 게 좋습니다.