[부동산이야기]경매용어

민사집행법 경매→매각 매수자 없어 무효 ‘유찰’

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

부동산 경매에 관심을 갖고 배우려고 해도 용어가 어려워 도통 못 알아듣겠다고 하소연하는 일반인들이 많다. 일반매매에서 들어보지 못하던 용어들이 여기저기서 불쑥불쑥 튀어나오니까 처음으로 경매에 입문하시는 분들은 그럴만도 하다. 본회에서는 경매 참여시 흔하게 듣는 용어에 대해 살펴보자.

▲ 강제집행
강제집행 즉 경매는 채권을 변제받지 못하고 있는 채권자를 위해 국가기관이 사법상 이행청구권을 국가 공권력에 의하여 강제적으로 실현해주는 절차다. 채무자의 부동산에 담보를 설정했던 채권자가 담보권을 실행하는 경매를 임의경매라고 한다. 확정판결정본에 의해 채무자의 부동산을 압류해 환가절차를 밟는 것을 강제경매라고 한다.

▲ 매각
민사집행법에서 ‘경매`라는 용어가 ‘매각`이라는 단어로 바뀌었다.

▲ 최고가매수신고인
낙찰자를 최고가매수신고인이라고 칭한다.

▲ 기일입찰, 기간입찰
기간입찰의 입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정한다. 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하게 된다. 현재 법원에서는 기일입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법으로 진행하는 게 대부분이다.

▲ 매수보증금(구법: 입찰보증금)
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 기일입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공해야 한다.

▲ 매각물건명세서
부동산의 표시등 집행관의 현황조사 사항을 기재한 서류로 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치해 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 서류다.

▲ 대위변제
제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위해 변제하는 때 종래 채권자가 갖고 있던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 대위변제라고 한다.

▲ 배당요구
경매신청채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 배당요구는 배당요구의 종기일까지 해야 한다.

▲ 유찰
매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리키며 유찰률은 법원마다 20% ~ 30%씩 줄이게 된다.

▲ 최저매각가격
최초 매각기일의 최저매각가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 매각기일의 공고에는 경매부동산의 최저매각가격을 기재해야 한다.