[부동산이야기]‘우선 변제효력’ 확정일자

문서 공식확인 날짜 증명 경매.공매시 보증금 우선

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

대항 요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매, 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이때 우선하여 변제받을 수 있는 효력을 우선 변제 효력이라고 한다.

임차보증금은 채권임에도 불구하고 대항요건과 확정일자를 갖추면 등기부상에 설정된 물권과 같이 취급되어 물권적인 효력인 우선 변제효력을 갖게 된다.

발급기관에서 임대차계약서에 둥그런 관인을 찍고 관인을 찍은 날짜와 장부상의 일련번호를 기록하여 주는데 이것을 확정일자라고 한다.

즉 확정일자란 바로 그날에 그러한 문서가 존재하고 있음을 공식적으로 확인하는 날짜 증명인 셈이다.

▲ 확정일자의 효력
확정일자가 효력을 갖기 위해서는 적법한 임대계약의 체결, 주택의 인도(점유), 전입신고 등 세 가지 조건을 갖추어야 한다. 이런 요건을 구비한 임차인을 경매 실무에서 확정일자부 임차인이라고 칭한다.

입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다.

▲ 확정일자 부여방법
읍, 면, 동사무소나 등기소 또는 공증인 사무소에서 확정일자를 부여받으면 된다.

▲ 필요서류
① 임대차 계약서 원본
② 주민등록등본 (전입신고 완료된 것이 필요하므로 대부분 전입신고하면서 임대계약서 원본에 확정일자를 받게 된다)

▲ 참고사항
① 집주인이 바뀌는 경우에 임차인은 대항요건인 전입과 점유를 유지하고 확정일자를 부여받은 임대차계약서가 있으면 새로운 집주인에게 임대기간이 만료될 때까지 살 수 있는 권리가 있는 것이다.

② 임차보증금 증액의 경우에는 증액한 금액을 임대계약서 특약란에 기재하고 확정일자를 다시 받아놔야 그때부터 증액한 부분에 대한 우선 변제 효력이 발생한다.

③ 확정일자 받은 계약서를 분실했을 때에는 임대인이나 중개사 사무소에서 비치하고 있는 계약서를 발부받아서 확정일자를 다시 받아놔야 그 날짜에 우선 변제효력이 생긴다.