[부동산이야기]‘대항력’이란?

임차주택에 입주.전입신고 주택임차인은 대항력 생겨

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

부동산 경매가 현대인들에게 인기를 끌면서 이제는 한집 건너 한집이 아니라 모든 가정에서 경매가 재테크의 지름길 수단으로 각광받고 있다.

부동산 경매 학원을 운영하면서 이 분야를 사회 초년생이 되기 전 대학생 때 배워야 한다는 것을 뼈저리게 느끼고 있다.

한동안은 대학교 주변에 위치해 있는 다가구주택이 경매로 많이 나왔다.
채권자에 해당하는 임차인들이 대부분 학생으로 보증금을 최우선변제금도 회수하지 못하고 비워주는 사례도 많았다.

주택임대차보호법상의 ‘대항력`이란 단어가 임차인들에게는 경매물건에 제공되는 보증금을 모두 회수할 수 있는 능력인 것처럼 보인다고 말한다.

임차인들이 생각하고 있는 대항력은 ‘대항요건을 구비한 임차인`을 말하는 것이다.
살고 있던 부동산이 경매로 넘어가도 소액임차인인 경우는 대항력으로 임대차 보증금을 회수할 수 있다고 생각한다.

대항력의 뜻은 선순위 저당권이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주를 하고 주민등록 전입신고를 마치면 주택임차인은 대항력이 생긴다.

그 등기가 없는 경우도 다음날부터 제 3자에 임차권을 주장해 임대기간까지 거주할 수 있고 임대기간이 만료되도 임대보증금을 전액 받을 때까지 집을 비워주지 않는 효력이 있다.

경매 실무분석에서 ‘대항력 있는 임차인`이라는 표현은 ‘대항요건을 구비한 선순위 임차인`으로 임차주택에 말소기준권리보다 먼저 계약을 하고 보증금을 제공하고 전입신고와 점유를 한 임차인이다.

전입하고 점유라는 대항요건을 구비한 선순위 임차인을 ‘대항력 있는 임차인`이라 한다. 임차인이 낙찰자에게 대항력을 발휘해 배당에서 회수되지 않은 임대차보증금을 인수시킬 수 있으려면 배당요구 여부를 따져봐야 한다.

대항요건 구비 여부를 가지고 대항력 발생을 운운하기 때문에 대항력 발생요건과 확정일자를 갖추는 여부와는 구별을 하게 된다.

경매실무상 임차인 분석시 주의 깊게 확인하는 자료가 등기부등본으로 말소기준권리를 찾고 임차인의 전입,점유, 확정일자 구비 여부, 배당요구종기일까지 배당요구 유무 여부이다.

임차인이 많은 물건을 분석할 때는 임차인에게 한 푼이라도 더 배당되기를 바라며 임차인분석에 임할 때가 한두 번이 아니다.