[부동산이야기]말소기준등기란?

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

지역 건설경기가 침체의 늪에서 헤어나지 못하면서 부동산 매매시장도 얼어붙은지 오래다. 매매시장이 인기가 시들하면서 실수요자들이 경매에 눈을 돌리고 있다.

경매는 시중가보다 20~30% 저렴하게 부동산을 구입할 수 있어 실수요자들이 내집마련을 꿈꾸면서 시장에 뛰어들고 있다.

경매 시장에 뛰어든 초보자들이 가장 어려워 하는 것은 말조차도 생소한 전문 용어이다. 초보자들은 경매를 공부하면서 ○○○분석이라는 말을 가장 흔하게 듣는다.

경매에서는 낙찰가 외 추가부담 여부를 확인하는 권리분석, 물건의 가치가 얼마나 되는지 살펴보는 물건분석, 수익성 여부를 확인하는 수익성 분석 등이 있다.

일반적인 부동산 거래를 통해 물건분석과 수익성 분석은 익숙하지만 경매에서 권리분석은 초보자들에게 가장 어렵게 느껴진다.

권리분석의 주요 내용 가운데 바로 말소기준등기(말소기준권리)를 찾아내는 일이 초보자들에게는 중요하다.

말소기준등기는 등기부상에 존재하는 등기 중에서 가장 먼저 설정된 등기로 낙찰 결과 등기를 포함해 이후의 모든 등기가 말소가 되는 기준 등기를 일컫는다.

경매에서는 말소기준등기가 있기 때문에 채무부담이 과다한 물건도 새로운 소유자를 찾아갈 수 있는 것이다.

말소기준등기가 될 수 있는 것은 가압류 등기, 압류등기, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 있다.

# 사례1
1순위 : 근저당권, 2순위 : 가압류등기, 3순위 : 압류등기가 설정되어 있을 때,
말소기준등기는 1순위에 있는 근저당권이다.
# 사례2
1순위 : 가압류등기, 2순위 : 근저당권, 3순위 : 담보가등기가 설정되어 있을 때,
말소기준등기는 1순위에 있는 가압류등기가 된다.
# 사례3
1순위 : 담보가등기, 2순위 : 저당권, 3순위 : 가압류등기가 설정되어 있을 때,
말소기준등기는 1순위에 있는 담보가등기이다.
# 사례4
근저당권, 가압류등기, 압류등기가 존재하지 않고 경매개시결정등기만 있을때,
말소기준등기는 경매개시결정등기가 된다.

위의 사례 가운데는 사례 3 의 1순위 담보가등기가 말소기준등기가 되는지를 잘 찾는 입찰자라면 저렴한 가격에 경매물건을 매수하는 횡재를 누릴 수 있다.
경매는 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수도 있지만 자칫하다가는 추가 비용이 드는 위험성도 있다.
권리분석을 잘해야 이러한 위험성을 사전에 예방할 수 있다. 권리분석의 첫걸음인 말소기준등기를 잘 찾아 원하는 가격의 물건을 구입해보자. /조성수 기자