[부동산Q&A]임대차보증금 반환 어떻게 해야하나

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 상가주택에 3 룸을 얻어 생활하다가 만기가 되어 임대차보증금을 돌려 달라고 하니 주택소유자는 돈이 없다며 재임대 후 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이럴 경우 어떻게 해야 보증금을 돌려받을 수 있을까요?


A : 아파트가 아닌 상가나 다세대 주택 등은 임대 조건이 바뀌거나 현재 임대가가 이전 임대가에 비해 가격이 낮게 형성이 될 때, 주택의 소유자가 전 임대가격을 고수할 때에는 재임대가 잘 안 되는 경우가 많습니다.

이 같은 경우를 대비해 국가에서는 ‘민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로` 주택 임대차보호법을 만들었습니다.

이 법에는 대전의 경우 주택을 보증금 3500만 원 이하로 임대할 때 아주 특별한 사유가 없으면 1400만 원까지는 보장을 해주지만 임대금액이 이를 넘으면 채권순위에 따라 받으므로 이 경우는 한 푼도 받지 못할 수도 있습니다.

이때 임차인은 계약만료일 1개월 전까지 집주인에게 재계약할 의사가 없음을 통보해야 하며 통보하는 방식에 제한은 없지만 차후 이를 증명하기 위해서는 내용증명을 우편으로 통보하는 것이 좋습니다.

내용증명이란 법적 구속력 등 법률적 효력은 없지만 차후 그 내용에 대해 증명할 수 있는 것으로 보통 3부를 작성해 상대방에 1부를 보내고 우체국에서 1부를 보관하고 보낸 사람이 1부를 가지고 있는 것입니다.

이런 조치를 취했음에도 집주인이 계약 만기일이 지나도록 보증금을 돌려주지 않을 경우 계약서를 가지고 법원에 가서 임차권등기를 하시면 됩니다.

보통 임차권등기를 신청할 경우 주택소유자의 동의를 얻어야 하지만 이 경우는 임대인의 동의 없이 일방적으로 법원의 명령에 따라 임차권 등기를 하게 됩니다.

임차권 등기 전에는 그 주택에서 이사를 할 경우 기존의 권리를 잃을 수도 있지만 등기 후에는 주택에서 이사를 가셔도 됩니다.

일반적으로는 이때 임차권 등기를 하면 자동으로 임대차보증금을 돌려받는 것으로 알고 있는 경우가 많으나 순위를 보장해놓는 것일 뿐, 등기 후 집주인을 상대로 임대차보증금을 돌려 달라는 소송을 제기해 법원의 승소 판결을 받아야 임대차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

그리고 경매 후 선순위 저당권 등 어떤 경우에 의해 보증금을 전액 돌려받지 못할 경우에는 그 나머지 금액에 대해 포기를 해야 하는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 이는 잘못 알려진 것이고 나머지 금액은 집주인에게 돈을 빌려준 것과 똑같이 임대차보증금반환 채권이 형성됩니다. 다만 집주인이 경매를 당할 정도이면 가진 돈이 없으므로 받기 힘들다는 것뿐입니다.