[부동산이야기]배당순위에 대하여

0순위 ‘법원 경비’ 3순위 이외 날짜順

부동산 경매에서 경매목적물이 매각기일에 낙찰돼 낙찰자가 매각대금을 납부하면 배당기일이 정해진다.

채권자들은 배당기일이 정해지면 권리순서에 따라 매각대금을 배분하여 주는데 이것을 배당이라고 한다.

배당순위는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법처럼 특별법도 존재하므로 경매목적물의 권리순서대로 순위가 결정되는 것은 아니다.

배당은 어떤 권리들이 존재하느냐에 따라서 순서대로 배당해 주기도 하고 안분해서 배당받기도 한다.

부동산에 권리를 설정하는 이유는 해당 목적물에 채권금액이 있을 때 모두 받고자 설정해 놓는 것이다.

우선 변제효력이 있는 권리는 선순위로 설정돼 있으면 순서대로 모두 채권이 회수되기도 한다.

하지만 어떤 권리는 1순위임에도 우선 변제효력이 없어 후순위 권리자와 채권금액 비율대로 안분 배당해 채권금액 모두를 회수하지 못할 때도 있다.

배당은 등기부등본상의 권리순서와 해당 부동산의 채권자들이 채권신고하고 배당요구한 내역을 모두 종합해 순서가 정해진다. 그중에는 물권, 채권, 조세도 있고 특별법상 보호되는 권리자들도 있다.

▲ 배당순위 해설
0순위 법원경비는 경매신청 채권자가 예납한 비용이기 때문에 가장 먼저 배당을 받을 수 있다.
1순위 소액임차인의 최우선변제금은 주택(상가)임대차보호법상 보호되는 임차인들에게만 우선적으로 지급된다.

요건구비와 배당요구를 했는지 안했느지를 매각물건 명세서를 통해 파악해야 한다.
2순위의 당해세는 입찰참여자 입장에서 금액을 파악하기는 어렵고 등기부등본상에 압류조세가 있는지 확인해 알아봐야 한다.

3순위 이외의 권리순서는 날짜가 빠른 순서대로 정해야 하므로 등기부등본상의 권리순서는 접수날짜 순서대로 정리한다.

일반조세는 법정기일로 확정일자부 임차인은 요건구비일을 파악해 권리순서를 정해준다. /조성수 기자