[부동산Q&A]전세권과 확정일자, 어떤 것이 좋을까요?

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 1억 원을 주고 전세로 주택에 입주키로 계약을 하였으나 계약기간이 끝난 후 보증금이 안전하게 회수 될지 걱정이 됩니다. 공인중개사에서는 확정일자를 받으라 하는데 어떤 사람은 전세권을 설정해야만 안전하다고 합니다. 어떻게 해야 되는지요? 또한 전세를 살 때 주의 사항을 알려주세요.


A : 세입자는 누구나 전세보증금의 회수에 대해 불안한 마음을 갖고 있을 것입니다. 전세보증금을 안전하게 하기 위해 2가지 방법이 있는데 하나는 전세권을 설정 하는 것과 또 하나는 확정일자를 받는 것입니다.

우선 전세권과 확정일자에 대해 알아보겠습니다. 두 가지 방법 중 크게 다른 것은 전세권은 바로 경매를 청구할 수 있고 법원에 접수할 때 순위가 보장되는 반면, 확정일자는 다음날부터 순위만 보증한다는 것입니다. 즉, 1순위에 다른 채권이 있을 때 2순위로 임대차계약을 하고 확정일자를 받으면 2순위가 확정된다는 것입니다. 그리고 계약기간이 만료될 때까지 주소를 이전하면 안 되고 임차주택에 계속 거주해야 하는 것입니다.

확정일자란 모든 서류에 받을 수 있습니다. 이 내용은 그때 이런 서류가 있었다는 사실을 증명할 뿐 내용은 알 수 없는 것입니다. 다만, 임대차 계약은 국민의 편의를 위해 동사무소에서도 취급하고 있습니다. 그리고 임대차 계약을 하면 무조건 확정일자를 받아야하는 것으로 알고 있으나 선순위에 저당권 등 아무런 권리가 설정 돼있지 않으면 주민등록의 이전과 주택의 점유만으로 1순위가 되는 것입니다.

가능하면 전세권 설정을 하는 것이 유리하지만 문제는 들어가는 비용이 만만치 않다는 것입니다. 임대차 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 이사를 가야할 경우는 임대인의 허락이 있어야 하고 계약기간을 1년으로 정했다 하더라도 임차인의 요구에 따라 2년으로 연장할 수 있으며 계약기간이 끝나면 이사를 가든지 계속 살든지를 결정해야 합니다.

이사를 가려고 맘을 먹으면 최소 1개월 전까지는 집주인에게 내용이 도착하도록 통보해야하며 계속 거주를 원할 시는 임차인 측으로 볼 때는 계약서를 재작성하지 않는 것이 유리합니다. 자동연장시 임대인은 2년을 보장해 줘야 되고 임차인은 2년을 보장받되 필요시 3개월 내 통보하면 계약이 해지 되는 것입니다.

임대차 기간이 끝나고 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않을 때는 법원에 가서 강제로 임대차등기를 할 수 있는데 이는 통상의 전세권처럼 등기부등본에 내용이 기재되나 바로 경매에 들어 갈수는 없고, 판결을 받아 경매청구 할 수 있으며 임차권 등기 후에는 임차인의 주소를 옮겨도 법적으로 보장 받는 데에 하자가 없습니다.