[부동산이야기]특별하게 보호받는 임차인 과연 그럴까?

등기부상 권리순서 중요 지역따라 보장금액 차등

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 임차인을 위한 법이다.

임차인들 중에 임대차보호법을 알고서 타인의 부동산에 임대차 계약을 하는 사람들이 얼마나 될까.

대부분 사람들이 공인중개사가 계약서 써주면서 설명해주는 내용이 전부 일듯 싶다.
경매강좌에서 일반인들에게 임대차보호법에 대해 물어보면 소액임차인은 전입하고 확정일자 받으면 보증금 다 받는 것 아니냐고 되묻는다.

과연 그럴까. 경매사례를 분석해서 설명하면 반신반의한다. 현행법상 지역에 따라 보장되는 금액이 다르다.

타인의 물건에 임대차 계약을 하고 실제 거주를 해도 현행 1600만 원, 1400만 원, 1200만 원이 보장이 안 될 때가 있다.

임대차보호법이 아닌 전세권은 어떨까. 일반인들은 흔히 전세권을 설정하면 전세금 모두를 보장받는다고 생각한다. 그래서 확정일자보다도 훨씬 비싼 설정비를 들여가며 설정을 하기도 한다.

전세권 설정할 때도 등기부상의 권리순서를 잘 보고 들어가야 한다.
일반매매 시장에서 계약으로 전세금이나 보증금을 반환받을 수 있을 때는 상관없지만 경매시장으로 물건이 진행될 때는 걱정이 한두 가지가 아니다.

특히 임차인들은 등기부상에 권리를 설정해논 상태가 아니기 때문에 권리관계를 신고해서 보호를 받아야 한다.

경매법원에서 송달문이 오면 주의깊게 살펴보고 채권관계를 신고해 보호를 받아야 한다.
전세권자는 등기부상에 있는 권리자이므로 권리날짜에 따라 우선 변제를 받지만 임차인들은 등기부상에 미표시되는 권리자로 스스로 입증해 신고를 해야한다.

경매법원에서 서류가 송달되면 기한을 넘기지 않도록 주의해야 한다. 배당요구도 배당요구 종기일이 있기 때문에 종기일까지 채권신고도 하고 배당요구도 해야 한다.

임대차보호법은 전입하고 점유하면 대항력이 있어 낙찰자에게 대항할 수 있고 확정일자는 우선 변제효력으로 변제받을 수 있는 것으로 알고 있다.

이것은 요건구비를 한 순서가 빠를 때지 말소기준권리보다 늦게되면 다액의 보증금이 있어도 한 푼도 못 받게 될 때가 있다. 그래서 사람은 살아가는 동안은 끊임없이 배워야 한다.

그동안 안배우고 살았는데 경매에 관심을 갖고보니 살면서 경매 안당하고 살아 온 게 그저 감사할 따름이다.