[부동산Q&A]전세보증금 보호받으려면?

임대차보호법 의거해 보증금 보호 확정일자·전세권설정등기도 가능

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

Q : 새로 지은 아파트에 전세로 입주하려 합니다. 은행에 선순위 저당권 있는데 어떻게 해야 전세보증금에 대해 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.


A : 전세 보증금은 우리 주거생활을 저렴하게 영위하는데 일조를 하지만 항상 이에 따른 분쟁도 만만치 않습니다. 전세가격은 주택가격의 약40~70% 정도까지로 지역에 따라 차이가 있습니다. 주택은 상가와 달리 임대보증금이 얼마이든 상관없이 보호 받을 수 있습니다. 대상주택에 소유권외에 저당권 등 다른 권리가 없을 때는 임차권자가 최우선 순위로서 전세보증금을 보장받게 됩니다.

전세권을 설정하면 설정등기와 동시에 보장을 받을 수 있고, 등기하지 않는 경우에도 보증금의 지급과 주소의 이전이 끝나면 그 다음날부터 임대차 보호법에 의한 임대보증금의 보호를 받을 수 있습니다. 다만 계약기간 만료돼 계약금을 돌려받기 전에 주소 이전을 한다면 후순위로 밀려날 가능성이 있어 때로는 보증금의 보호를 받을 수 없는 경우도 있는 만큼 주의해야 합니다.

우리가 많이 알고 있는 확정일자는 법원에서 받을 수 있으나 임대차계약의 경우 국민의 편의를 위해 동사무소에서 전입신고와 함께 받을 수 있도록 하였습니다. 임대차계약을 할 경우 항상 확정일자를 받아야 할 것으로 알고 있으나 선순위 저당권이 없는 경우는 받지 않아도 상관없으며 단순히 순위를 보장하는 확인에 불과합니다.

예를 들어 1순위에 국민은행 근저당이 1억 원이 설정돼 있는 상태로 전세계약하고 확정일자를 받으면 국민은행 다음에는 내권리가 있다는 것을 보장받는 것입니다. 임대차보호법에 의하면 임대차기간을 1년으로 계약해도 임차인의 의사에 따라 임대차기간은 2년을 보장 받을 수 있습니다. 다세대주택처럼 한 주택에 여러 세대가 생활 할 경우 전세권 설정을 하지 않고 확정일자를 받은 경우 서류상으론 나타나지 않기 때문에 주의해 살펴봐야 합니다.

따라서 임대차계약을 할 때 등기부등본을 발급 받아 그 내용을 살펴봐야 하지만 잔금 지급 시에도 꼭 등기부등본을 발급 받아 내용에 변함이 없는 지를 살펴봐야 합니다. 가끔은 임대차계약 후 임대인이 대출을 받는 경우가 있기 때문입니다. 선순위 저당권과 전세금액이 주택가격의 80% 이상을 넘었다면 계약하실 경우 주의하시고, 이하라도 잔금 시 등기부등본을 떼어 본 후 확정일자를 받거나 전세권설정등기를 해야 합니다. 또 임대인한테 열쇠를 인수받기 전에 아파트 내부 상태를 꼼꼼히 체크하고 관리비 등 기타 정산을 확실히 해 두는 것이 좋습니다.