[부동산이야기]부동산상에 존재하는 권리들

임차인 많은경우 주의 등기부등본 분석부터

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

우리는 부동산을 항상 끼고 살아가고 있다.

하지만 부동산상에 얼마나 많은 권리가 있으며 표시되지 않는 권리들에 대해서도 잘 알지 못한다.

어느날 갑자기 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때 ‘아차`하며 부동산 법률을 너무 모르고 있구나 하고 깨닫게 된다.

본회에서는 부동산을 안고 살아가는데 도움을 주기 위해 부동산상에 존재하는 권리에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.

표의 권리 가운데 경매물건에서 흔하게 눈에 띄는 권리가 담보물권인 (근)저당권등기다.

절차법상의 가압류등기나 공법상의 압류등기도 많고 신축건물이 경매로 진행될 때 미표시 권리인 유치권과 법정지상권을 주의하라고 기록되기도 한다.

주택임대차보호법이 적용되는 임차인들이 많은 물건이 경매될 때는 촉각을 곤두세우고 분석에 임해야 한다.

법 적용이 얼마나 까다로운지 머리에서 쥐가 날 정도다.
다가구물건이 경매로 진행되면 임차인 수가 적게는 4명에서 많게는 20명이 넘을 때가 있다.
경매시장은 채무관계가 너무 복잡해서 매매로 처리할 수 없으니까 법원을 통해 경매로 처리할 수밖에 없는 물건이 많다.

경매물건 분석의 기초는 진행되는 물건의 등기부등본에서 어떤 권리가 가장 먼저 설정돼 있는지를 찾는 일이다.

부동산상에 존재하는 권리에 익숙하지 않은 사람은 권리가 많고 복잡해 머리가 절레절레 흔들린다.

일반 매매시장에서는 낯선 용어이지만 경매시장에서 아주 흔하게 볼 수 있는 권리 중「말소기준권리」란 것이 있다.

이 말소기준권리가 있기 때문에 경매물건이 새로운 소유자에게 소유권이 이전될 수 있다.
세상을 살아가면서 모든 분야를 알 수는 없지만 재산목록 1호인 부동산에 대한 권리관계쯤은 당연히 섭렵해보자. 3개월만 공부하면 권리파악쯤은 식은 죽 먹기다. /조성수 기자