[부동산이야기]경매정보 수집부터 소유권 이전까지

현장조사.모의입찰 등 실전대비 학습 철저히

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

부동산 경매를 배우는 사람들 가운데는 경매를 통해 투자수익을 많이 창출한 사람들도 있고 부동산에 ‘부`자도 몰라요! 하는 사람들도 있다.

이들 가운데 부동산에 ‘부`자도 몰라요 하는 사람들은 처음에 경매강의를 듣다 보면 가슴이 답답하다며 하소연한다.

경매용어도 생소하고 물건 중에 어떤 물건이 투자성, 환금성이 있는지 어떤 목적물을 관심물건으로 선정해야 하는지 어렵다는 것이다.

부동산 지식에 문외한 사람들도 경매를 공부하고 한두 달 지나면 관심사건이 눈에 들어오기 시작한다.

관심사건으로 넣어놓고 서류를 열어보면 어떤 정보가 경매물건을 분석하는데 유용한 정보인지 몰라 또 답답함이 밀려온다. 본회에서는 경매정보를 수집하는 순서부터 소유권을 이전받기까지의 과정을 살펴보고자 한다.

경매정보 수집부터 소유권이전까지

1. 정보수집 - 매각기일 14일 전 인터넷으로 법원경매정보 확인
2. 물건자료열람 - 각 지방법원 경매계에 가서 물건대장열람
① 현황조사서상의 임대차관계 조사
② 감정평가서상의 감정가격에 포함되는 내용과 위치, 교통, 주변환경, 물건현황 조사
③ 매각기일 7일 전에 제공하는 매각물건명세상의 임차인 현황과 인수되는 권리, 유치권자 여부 조사
3. 임장활동(현장조사)
① 임차인의 점유현황 조사
② 건물의 현황(연수, 이용상태, 난방종류)
③ 교통상황(진출입 여부, 도로인접 여부 등)
④ 시세와 전, 월세조사,
4. 자료열람 - 등기부등본, 주민등록세대별 열람
5. 경매참가
① 입찰보증금 최저가의 10%, 신분증, 도장 지참
② 대리 입찰시 인감증명원, 위임장 첨부
③ 특별매각조건 확인하고 입찰보증금 반드시 확인할 것
④ 경매 당일 최종서류 열람
6. 낙찰 및 매각기일로부터 7일 후 허가 결정
잔금납부 항고기간 7일이 지나서 잔금납부기한 내 잔금납부
7 소유권 이전 경매계에 소유권 이전 촉탁신청서 및 첨부서류제출 등기 촉탁
8 배당기일 및 배당기일에 참석하면 배당표 확정됨.
인도명령신청 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자 인도명령대상자

법원경매 정보검색에서 사례를 출력해서 위 표의 순서대로 경매정보를 수집한다.
임장활동을 통한 현장조사도 해보고, 경매법정에 가서 실제로 경매에 참여하는 것처럼 모의입찰도 해본다.

이렇게 서너 번 하다 보면 자연스럽게 공부가 돼 관심사건을 갖고 실전 경매에 참여했을 때 실수 없이 수익성 있게 경매물건을 매수할 수 있다.

이런 과정을 거치지 않고 무턱대고 경매에 도전했다가 한두 번은 그럭저럭 잘 매수해도 세 번째 유치권이라는 함정 빠져서 경매사고가 많이 난다.

부동산 경매도 철저한 학습과 도전하는 과정을 거쳐야 경매사고를 피할 수 있고 투자수익도 높일 수 있다. 경매는 교양이 아니라 체험 삶의 현장이다.