[부동산Q&A]환산보증금 등 일정조건 갖추면 임차인 계약갱신 청구할 수 있어

▲상가임대기간 임차인은 무조건 5년이 보장되나?.

Q : A씨는 지난 2004년 11월 대전시 서구 갈마동에 있는 고옥상가를 보증금 5000만 원, 월세 80만 원에 2년 계약을 하고 시설비 3000여 만 원을 들여 장사를 하고 있는데 주인이 사정이 있으니 계약만료일에 비워달라고 통보가 왔다.

계약시 상가임대차보호법상 5년간은 보장되고 구두로 5년을 보장해주겠다고 걱정하지 말라고 했지만 지금은 약속한 사실이 없다고 한다. 5년간은 법상으로 보호받을 수 있나?


A : 상가건물임대차보호법에 5년간 갱신청구권이 있다는 법 해석상의 오해로 상가 임차인은 최소한 5년간 무조건 영업할 수 있는 권리가 있는 것처럼 오해하는 경우가 많다.

따라서 상가임대차보호법은 모든 상가건물임대차계약에 적용되는 것이 아니라 일정한 조건이 돼야만 법적으로 5년간 계약갱신요구를 할 수 있다.

첫째로 환산보증금이 일정금액 이하여야 한다.
환산보증금은 임대차보증금과 월차임에 100을 곱한 금액을 합산한 금액으로 서울특별시 2억4000만 원, 수도권(서울시 제외) 1억9000만 원, 광역시 1억5000만 원, 기타지역 1억4000만 원 이하여야 5년 갱신청구권이 있다.

두 번째로 보호법에 규정된 임대연장 갱신청구권을 인정되지 않은 예외사유들은 3번 이상의 차임연체나 철거, 재건축 등이 사유 즉, 임차인으로서 의무를 다하지 못하거나 임대차계약을 갱신하지 못하는 중대한 사유가 생긴 경우에 갱신요구를 할 수 없는 것이다.

세 번째로는 첫 환원보증금이 일정금액 이하였으나 첫 갱신요구 후 보증금이 일정금액초과 할 경우에는 다음에는 갱신요구를 할 수 없게 된다.

따라서 임차인 A씨는 환산보증금 1억3000만원(보증금 8000만 원+80만 원×100)으로 갱신청구권이 있지만 2년 계약을 했기 때문에 임대인은 철거나, 재건축의 이유로 재계약을 거절할 수 있다.

실제로는 철거나 재건축을 하지 않으면서도 명도하기 위해서 철거나 재건축을 빙자할 수 있으므로 임차인의 입장에서는 주의 깊게 살필 필요가 있다.

구두상으로 5년간 보장해주겠다고 약속한 것에 대해서는 보통 “구두상의 약속도 약속이다”라고 생각할 수 있다.

말로 한 약속도 서류상으로 한 약속처럼 법적 효력이 있다고 볼 수 있기 때문이다.

과연 그럴 수 있을까?.

물론 말로 한 약속도 계약과 똑같은 효력이 있음은 틀림이 없다.
하지만, 법적인 재판을 염두에 두고 한 말이라면 임차인의 입장에서는 입증하거나 민사상으로 해결하는데 어려움이 크므로 계약갱신요구가 쉽지 않을 것으로 판단된다.