똑같은 크기 아파트 가격차 왜 나나요?

이명석의 부동산 Q&A

교통·조망·단지규모 등 가격형성의 주요 잣대
학군·생활편리성 등 문화도 상당수 작용


Q : 저는 대전 동구에 사는 30대 주부입니다. 오랫동안 전세를 살다가 내집을 마련해야겠다는 생각에 동구지역과 서구 둔산동지역을 알아보니 똑같은 85㎡(31평형대)아파트 가격이 거의 2배 이상 가격 차이가 있는 것을 알았습니다. 같은 대전지역인데 가격이 이렇게 차이가 나는 이유가 궁금합니다.

▲ 이명석 한국공인중개사협회 대전시지부장

A : 아파트 가격을 결정하는 요인은 다양하다. 아파트인 부동산은 공간이며 위치이자 자산이다. 맨 먼저 아파트 가격은 지역성의 영향을 받는다. 예를 들면 브랜드 가치도 없을 뿐더러 좀 부실하게 지어진 아파트 단지라도 대전 둔산동에 있다는 이유만으로 가격이 다른 지역에 비해 월등히 높다.

반면에 대전 외곽이나 변두리 지역의 아파트 가격은 신규 분양아파트라고 하더라도 지역성에 의해 싸다. 따라서 아파트는 지역요인인 교통시설의 편리성, 공공시설, 시장, 의료시설, 학교 편의시설과의 접근성, 인근지역 거주민의 소득수준, 직업, 학력 수준 등 지역의 발전 동향 및 장래 발전 가능성이 가격형성에 중요한 잣대가 된다.

또 아파트가격을 결정하는 요소는 조망권이다. 생활수준의 향상으로 보다 나은 주거환경에 대한 욕구가 증가하면서 좋은 경관 여부가 아파트 가격에 큰 영향을 미친다.

외부 공간을 바라보는 경우 전면에 배치된 건물, 고가도로 등 원하지 않는 물리적 장애에 의해 시야가 막히지 않는 개방감, 사생활침해, 소음 등도 가격 형성에 요인이 된다. 따라서 국세청도 아파트, 연립주택 등 공동주택의 기준시가 산정방법을 기존의 상, 중, 하 3단계에서 방향, 일조, 조망, 소음 등 환경 생태요인을 반영하는 6단계로 세분화 해 개정했다. 이는 아파트가 거래될 때 조망권 등 환경요인에 따라 가격이 차별적으로 형성되고 있는 현실을 반영한 것이다.

기타 아파트 가격에 영향을 미치는 요인으로서 자연환경 상태 및 혐오시설 유무, 단지 규모, 노후정도, 난방방식, 관리체계 및 보안 상태 주차장 및 부대시설의 종류 및 규모 단지 내부 녹지 및 조경 상태 건설회사의 인지도, 건물의 시공 상태 등도 아파트 가격요인에 영향을 미친다.

따라서 대전 동구지역 아파트 가격과 둔산동 아파트가격이 2배 이상 차이가 나는 것은 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 지역성인 생활의 편리성, 교통, 학군, 소득, 인구 집적도, 직업, 학력 수준 등 가치무리의 법칙에 따른 울타리 문화도 상당수 작용했다고 보면 될 것이다.