[송애숙]경매노하우 따라잡기

[부동산이야기]낙찰후 잔금미납 포기 속출 정확한 법률지식부터 섭렵

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

법원경매정보를 통한 자료를 검색하다 보면 낙찰 후 잔금을 미납해 경매물건을 포기하는 예를 자주 보게 된다.

포기물건을 분석해보면 미처 발견하지 못한 권리에 대한 하자나 시세 분석이 정확하지 못해 입찰가 결정의 오류가 있을 때가 많다.

부동산 경매로 투자를 원하는 분들은 정확한 법률지식을 섭렵해야지 어깨너머로 배운 지식을 토대로 도전했다가 경매사고 등의 위험에 노출되기 쉽다.

경매 사고란 선순위 권리를 인수하거나 현시세보다도 비싸게 매수, 입찰보증금을 포기하게돼 손해를 보게 되는 경우를 말한다.

지난 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되면서 경매시장에는 많은 변화를 맞이했다.
너도나도 경매를 통해 부동산 투자에 관심을 갖게 됐고 법률적인 지식이 없는 일반인들이 쉽게 경매에 뛰어드는 계기가 됐다.

민사집행법상의 경매 절차를 나열해 보면 ①경매신청 및 경매개시결정 ②배당요구의 종기결정 및 공고 ③매각준비 ④매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 ⑤매각의 실시 ⑥매각 허, 부 결정 절차 ⑦매각대금의 납부 ⑧배당절차 ⑨소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 등의 절차를 거친다.

매각 실시 방법으로는 기일 입찰 방법, 기간입찰 방법, 1기일 2입찰 방법 중 선택해 진행한다.
입찰보증금액은 구법에서는 매수신고가격의 10%를 준비하던 것을 신법인 민사집행법에서는 최저매각가격의 10%를 준비해 입찰에 참가하면 된다.

공탁할 항고인으로는 구법에서는 채무자, 소유자, 매수인이었으나 신법에서는 매각허가결정에 항고하는 모든 사람이 항고보증금을 제공하고 항고해야 한다.

항고하는 사람은 항고보증금을 낙찰대금의 10%를 제공해야 하고 항고사유가 기각이나 각하가 되면 항고보증금을 몰수당하게 된다.

배당요구 종기일도 첫 매각기일 이전 법원에서 공고한 날까지로 정하고 배당요구종기 후에 매수인이 인수부담이 바뀌는 경우에는 배당요구를 철회하지 못하도록 신법에서 제한해 낙찰자의 부담을 덜어 주었다.

인도명령대상자도 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자로 확대해 낙찰자에게 명도의 부담을 한결 수월하게 해줬다.

선순위 전세권이 존재할 경우도 권리분석만 잘하면 인수, 소멸 여부를 알 수 있어 낙찰자가 부담하게 되는 범위를 줄여줬다.

이렇게 복잡한 부동산 경매 물건을 갖고 부동산 재테크로 활용할 경우는 정확한 방법을 알고 절차상의 조사사항을 분석한 다음에 참여하는 게 경매를 잘하는 비결이다.(한국부동산 경매전문학원 송애숙 원장)