[부동산]내집마련시 꼼꼼히 따져야

내달부터 청약가점제.분양가 상한제 등 시행

내달부터 바뀌는 부동산 정책

▲분양가상한제 - 민간아파트로 확대
▲청약가점제 - 부양가족이 많은 장기 무주택자가 유리
▲마이너스 옵션제- 자기부담으로 내부마감재 등 소비자가 선택
▲중대형 채권입찰제 - 재건축`재개발의 일반분양.민간택지의 85㎡ 초과 아파트로 확대
▲민간택지 분양권 전매제한 강화- 대전 등 지방은 모든 공공택지의 경우, 중`소형 아파트는 5년, 중대형은 3년간 전매 금지


다음달부터 부동산 정책의 골격이 확 바뀐다.
지난 1999년 폐지됐던 분양가 상한제가 다시 도입되고 30년간 추첨제 위주로 진행됐던 청약제도도 가점제로 틀을 바꿔 적용된다. 아파트 분양시에는 플러스 옵션제에서 마이너스 옵션제로 바뀌며 아파트 분양권도 실거래가로 신고해야 하는 등 각종 정책이 본격적으로 시행된다. 새로 바뀌는 부동산 정책을 살펴보고 내집 마련의 전략을 재건축 해보자.〈편집자주〉


▲분양가상한제 시행 = 다음달 1일부터 택지지구에 국한됐던 분양가상한제가 민간 아파트로 확대 적용된다.

민간택지에 들어서는 아파트의 분양가를 택지비와 정부가 정한 기본형건축비, 가산비를 합한 가격 이내로 제한하는 것이다.

다음달 1일 전까지 사업승인 신청을 하고 오는 12월 1일 이전까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 분양가상한제 대상에서 제외된다.

수도권 등 분양가 상승 우려가 있는 지역에서는 민간 아파트라도 분양가 내역을 공시해야 하며 공시내용은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 등이다.

▲청약가점제 시행 = 아파트 청약제도도 다음달부터 추첨제에서 가점제 위주로 바뀐다.
가점제는 연령, 부양가족, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여해 아파트 우선 당첨권을 주는 제도로 기존 추첨제에 비하면 부양가족이 많은 장기 무주택자일수록 청약에 유리한 입장이 된다.

가점항목은 무주택기간(2∼32점), 부양가족(5∼35점), 청약통장 가입기간(1∼17점)으로 구성되며 가점을 합하면 최대 84점이다. 업체가 분양승인신청을 했더라도 이달 말까지 분양공고를 하지 않을 경우 청약가점제의 적용을 받는다.

▲마이너스 옵션제 시행 = 다음달 1일부터 분양가상한제 대상 아파트에는 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다.

마이너스옵션제란 내부 마감재를 소비자들이 자기 취향에 맞게 직접 고르도록 한 제도를 뜻한다.
건설업체는 아파트 골조공사와 외부 미장, 마감 공사까지만 하고 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 계약자들이 직접 원하는 방식으로 하되 자신의 부담으로 처리해야 한다.

따라서 마이너스 옵션은 골조와 미장까지만 공사한 부분의 가격을 분양가로 제시하고 소비자가 마이너스 옵션을 선택하면 총분양가 대비 15% 저렴한 가격 기준을 적용하도록 했다.

▲중대형 채권입찰제 도입 = 채권입찰제도 역시 다음달부터 확대 시행된다.
재건축`재개발의 일반 분양과 주상복합 등 민간택지의 85㎡ 초과 아파트에 대해선 채권입찰제가 확대 적용된다. 채권매입 상한액은 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아진다.

▲민간택지 분양권 전매제한 강화 = 다음달부터 분양가상한제가 시행되면서 청약과열을 우려해 분양권 전매제한도 강화된다.

분양권 전매제한 대상은 수도권 투기과열지구 내 민간택지도 포함되며 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년으로 조정된다.

민간택지는 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 전매할 수 없다.
대전을 비롯한 지방은 모든 공공택지의 경우 중`소형 아파트는 5년, 중`대형은 3년간 전매가 금지된다.

민간택지의 전매제한 기준은 투기과열지구가 1년(충청권 3년), 비투기 과열지구는 6개월로만 규정됐다.

▲민간`공공 공동사업제 시행 = 지난달 21일부터 민간과 공공의 공동주택사업제가 도입돼 민간주택업체가 일정규모(민간제안시 50%)의 택지를 확보하고도 알박기나 매도 거부 등으로 차질을 빚을 경우 공공기관과 공동으로 사업을 추진할 수 있다.

도시지역은 사업지가 1만㎡ 이상, 비도시지역은 3만㎡ 이상인 경우 적용되며 공동사업을 민간이 제안할 경우 사업대상 토지 50% 이상 확보, 공공이 제안할 경우 민간이 20% 이상만 확보한 상태에서 가능하다.
공동사업을 할 경우에는 전체 사업지의 30% 이상이 공공택지로 사용된다.

▲부동산 거래 신고대상 확대 및 연장 = 지난 6월 29일부터는 아파트 분양권이나 재건축 입주권을 거래해도 해당 지자체에 실거래가 신고를 해야 한다.

입주권 분양권을 거래하고도 실거래가 신고를 지연할 경우 기간과 금액에 따라 10∼500만원까지 과태료가 부과된다.

또 실거래가를 허위로 신고하면 실거래가와 신고가액의 차이에 따라 실거래가의 2∼5%에 해당하는 과태료가 부과되며 10억원에 거래해 놓고 8억원에 신고한 경우 5000만원의 과태료가 부과되는 것이다.