[부동산]낙후지역 탈바꿈 주민 화합이 성공열쇠

대전 202곳 계획 78곳은 추진중 절차 복잡·업체간 비리 얼룩 각종 불협화음 주민부담으로… 장기사업인 만큼 이해·참여 절실

대전 도시정비사업 현황과 문제점


‘도시재정비 촉진사업`이나 ‘도시 및 주거 환경 개선사업(정비사업)`은 낙후지역의 균형발전을 이끌어 낼 수 있으며 신도시 창출이 가능하다. 그러나 이들 사업은 추진절차가 복잡하고 일반 주민들은 쉽게 이해할 수 없는 부분이 많아 원활한 사업추진에 문제점이 발생하고 있는 것이 현실이다. 도시재정비 촉진사업과 정비사업의 개념, 제도, 현재 대전지역에서 추진되거나 계획중인 정비사업에 대해 살펴보자.


▲정비사업 = 정비사업은 ‘도시 및 주거 환경정비법`에 따라 도시의 기능이 상실되거나 정비기반시설이 부족한 문제지역을 정비구역으로 지정, 사업시행계획에 따라 주택단지를 설계·시공하며 관리처분계획으로 권리를 배분하는 사업을 뜻한다.

정비사업은 크게 4가지로 분류되는데 ‘주택 재개발사업`, ‘주택 재건축사업`, ‘주거환경 개선사업`, ‘도시환경 정비사업` 등이 있다.

6월말 현재 대전지역의 정비사업구역이 계획된 곳은 모두 202곳이며 이 가운데 78곳에서 추진위원회 등이 구성돼 사업이 추진되고 있다.

▲도시재정비 촉진사업 = 정비사업 추진시 난개발이 우려되고 광역적인 기반시설 계획수립이 어려워짐에 따라 정비예정구역이 밀집된 지역을 대상으로 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법`에 따라 재정비촉진 지구지정 및 계획을 수립해 추진하는 사업이다.

재정비 촉진지구 지정은 주거지형의 경우 노후된 불량주택 밀집지역으로 주거환경 개선사업과 기반시설 정비가 필요한 50만㎡ 이상의 지역이 해당된다.

재정비 촉진지구로 지정·고시되면 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등에 대해 제한을 받는다. 또 지가상승을 막기 위해 토지거래 허가구역으로 지정돼 20㎡ 이상의 토지 거래시 허가를 받아야 한다.

▲도시재정비 촉진사업과 정비사업의 관계 = 정비사업이 추진되고 있는 상황에서 재정비가 시급하다고 판단되거나 소규모로 난개발이 우려되는 지역에 대해 지자체가 도시재정비 촉진지구로 지정할 수 있다.

이후 `도시 및 주거 환경정비법`과 같이 주택재개발이나 주택재건축 등 각 사업유형별로 규정돼 있는 개별법에 따라 사업을 추진하게 된다.

즉, 촉진지구 지정 및 촉진계획 수립은 공공부문에서 추진하고 촉진사업 시행은 주민들이 조합을 결성해 추진하는 것이다.

6월말 현재 대전에서 도시재정비 촉진지구로 지정된 곳은 지난해 12월 대전역세권이 지정됐고 신흥, 오룡, 도마·변동, 유성시장, 신탄진지구 등은 후보지로 선정돼 이달 말 최종 지구지정이 완료될 예정이다.

▲정비사업 유형 = ‘주택 재개발사업`은 도시기반 시설이 열악하고 노후해 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

주택 재건축사업은 정비기반 시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

주택 재개발과 주택 재건축의 차이는 ‘정비기반시설이 열악`한지 여부와 ‘안전진단실시` 여부이다.
따라서 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행하는 것이고 재건축은 노후된 불량 건축물이 밀집된 지역에서 하는 것이므로 한국건설기술연구원 등의 안전진단이 필수다.

주거환경 개선사업은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 또는 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이며 도시환경정비사업은 상업지역 또는 공업지역 등으로 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복, 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 추진되는 것이다.