[부동산] 중대형 아파트도 분양가 상한제

Q&A주택. 토지 8.31 후속입법

내년 2월말부터 원가공개 확대 불법거래 감시 신고포상제 도입
내년부터 전국 개발부담금 부과 농지취득 거주요건 6개월→ 1년

8?1부동산종합대책의 주택. 토지분야 후속입법이 마무리 단계에 접어들었다. 건설교통부는 지난주 부처 소관 8?1대책중 도심재정비촉진을 위한 특별법과 기반시설부담금에 관한 법률 등 2개 법률안을 제외하고 5개 법안의 국회입법이 완료됐다고 밝혔다. 주요내용을 문답풀이로 정리해 보았다.





◇주택법



- 주택법 개정내용중 8.3

1 대책내용과 다른 부분은.

원가공개의 경우 8.31 대책은 분양가상한제가 전면도입 되는 점을 감안해 현행유지를 결정하였으나, 심의과정에서 원가공개의 사회적 요구를 수용하여 일부확대를 결정했다. 이로 인해 당초 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비 등 5개 항목으로 구분되던 공개항목은 공사비를 직접공사비와 간접공사비, 설계감리비를 설계비와 감리비로 세분하여 7개 항목으로 늘어나게 됐다. 현재 공공택지내 85㎡이하 주택과 85㎡초과 공공주택에 대하여만 적용되고 있는 원가공개 대상도 85㎡초과 민간주택까지 확대되게 된다. 다만, 85㎡초과 민간주택은 민간이 건설하는 중대형 주택임을 감안해 택지매입원가 및 택지비만 공개하게 된다.


- 분양가상한제의 적용시기는.

분양가상한제는 내년 2월말경 시행할 예정이다.


- 법시행 전에 공공택지를 이미 공급받은 건설업체도 분양가상한제를 적용받는지.

법 시행 이후에 주택건설 사업계획 승인을 신청하는 사람부터 분양가상한제가 적용되므로 법시행 이전에 공공택지를 이미 공급받았더라도 주택사업승인을 신청하지 않았다면, 분양가상한제 적용을 받는다. 즉 법시행 전에 주택사업승인을 신청한 경우에만 분양가상한제를 적용받지 않는다.


- 분양권 전매제한 확대를 적용받는 시점은.

분양권 전매제한 확대는 법시행 이후에 입주자모집공고 승인을 신청하는 사람부터 적용된다. 즉 법시행 이후에 입주자모집공고 승인을 신청하여 분양하는 주택을 공급받은 입주자는 이번 주택법 개정으로 확대된 전매제한기간을 적용받게 된다.





◇국토계획법

- 국토계획법 토지거래허가제의 주요 개정내용은.

개정법률안은 8?1 부동산대책에 포함된 토지거래허가제도 개선방안을 반영한 것이다. 토지거래허가 신청시 토지취득에 필요한 자금조달계획도 제출토록 하여 투기대책 수립 자료로 활용하도록 했다. 공익사업용지 확보제도인 선매제도 활성화를 위하여 선매가격을 종전 공시지가에서 감정평가가격으로 변경했다. 또 신고포상제를 도입하여 불법 거래계약이나 이용의무위반행위를 일반국민이 감시, 신고할 수 있도록 했고 이용의무 위반시 종전 과태료를 부과하던 것을 시정될 때까지 반복부과가 가능한 이행강제금제로 전환했다.


- 이용의무 위반행위에 대한 이행강제금의 부과수준은.

이용의무 위반행위에 대해 당초 500만원 이하의 과태료를 부과했다. 그러나 이를 중복 부과가 가능한 이행강제금으로 변경해 위반사실 적발시마다(매년 1회) 토지 취득가액의 10% 이하를 부과하도록 했다.
◇개발이익환수법

- 개발부담금이 부과되는 사업의 적용시점은.

택지개발사업 등 개발이익환수법이 부과대상으로 정하고 있는 토지개발사업으로서 2006년 1월1일 사업 인허가를 받는 사업부터 부과되게 된다.


- 개발부담금 부과지역 및 부과율은.

개발부담금이 부과되는 지역은 전국이며, 부과율은 개발이익(지가상승 초과이익)의 25%이다.
◇토지보상법

- 채권보상제는 모든 토지소유자에게 적용되는가.

채권보상은 토지거래허가구역 등 투기우려지역내의

택지개발사업, 산업단지개발사업 등 대규모 개발사업 편입 부재부동산소유자의 토지에 대한 보상의 경우에만 적용된다.또 일정금액(1억원으로 하위법령에 규정예정)까지는 현금으로 지급하고, 이를 초과하는 금액에 대하여만 채권으로 보상하므로 일반 토지소유자의 불이익은 크지 않다.


- 채권을 매각할 경우 실효성이 있는지.

채권으로 보상받은 부재지주가 채권을 매각하여 현금화할 가능성이 있으나,이 경우에도 시중 유동자금이 채권지급액만큼 채권으로 흡수되어 시장불안요인은 어느 정도 완화될 것으로 판단된다.









■ 부동산 파일

▲유성 ‘성원 상떼빌’= 대전 유성구 봉명동에 들어서는 주상복합 아파트. 지상 26층 216가구로 30~60평의 30가지 타입으로 일반에 선을 보인다. 내년 개통되는 대전지하철 1호선 유성 네거리역이 단지 바로 앞에 들어서는 등 사통팔달의 교통요지다. 행정중심복합도시인 연기?공주와??차로 30분거리. 주택전시관은 유성 네거리와 충남대 사이에 있다. 문의: 042-825-0006


▲예산 ‘계룡 리슈빌’= 예산 발연지구에 들어서는 계룡리슈빌은 34평형 99가구, 35평형 76가구, 41평형 32가구, 44평형 184가구, 55평형 55가구 등 모두 446가구 규모이다. 문의 : 041-335-0070


▲아산 ‘배방자이’= GS건설은 아산시 배방면에 짓는 ‘배방자이’ 1875가구를 분양한다. 지하1층, 지상 15층 30개동 규모로 평형별 가구수는 ▲33평형 999가구 ▲34평형 240가구 ▲47평형 462가구 ▲57평형 174가구. 분양가는 평당 530만~600만원선. 입주는 2008년 12월. 문의: 041-578-9999


▲ 계룡 ‘e-편한세상’= 계룡시 두마면에 대림산업이 공급하는 아파트. 32, 39, 40, 49평형 918가구. 모델하우스는 대전 둔산 갤러리아백화점 맞은편에 마련돼 있다. 문의: 042-840-5200


▲ 계룡 ‘더-샵(the-#)’= 계룡시 두마면에 포스코건설이 공급하는 아파트. 지하 2층, 지상 10 ~ 18층, 18개 동 규모. 32(390가구), 38A(75가구), 38B(66가구) , 45A(159가구), 45B(15가구), 50A(72가구), 50B(63가구), 57(81가구), 61평형 (66가구) 등 모두 987가구로 구성. 문의: 042-840-9100


▲노은 ‘인앤인’ 주상복합= 중앙디자인?자드건설??대전 유성구 지족동에 공급하는 주상복합 아파트. 지하 4층, 지상 15층 3개동 규모로 38평형 44가구, 51평형 52가구, 64평형 24가구 등 3개평형 120가구. 문의: 042-823-4900





■ 부동산 용어풀이 <시행사 - 시공사>

실제개발 주체 - 시공만 하는 회사

분양을 받는 다면 시행사와 시공사를 구별해야 한다. 시공사는 문자 그대로 시공을 하는 회사이다. 시행사는 실제개발(사업)을 하는 주체라고 할 수 있다. 이름은 대형 건설업체의 이름으로 분양을 해도 실제 책임을 지는 것은 시행사다. 최근 추세는 대형건설회사들이 땅을 직접 매입해 분양을 하는 것이 아니라 시행사나 개발업체가 산 땅에 단순히 공사만 해준다. 따라서 이런 경우 서로 이익을 나눠야 하기 때문에 분양가가 상대적으로 높을 수 밖에 없다.