[부동산] 주택, 종부세 부담 ‘가중’

6억초과 보유세 80% 늘듯

31일 발표 부동산대책 당정 막바지 조율작업

정부의 부동산 대책이 앞으로 이틀뒤인 31일 확정, 발표될 예정이다. 일부 소폭의 조정은 남아있지만 부동산 세제 개편의 기본적인 사항은 사실상 이미 결론이 나있다.
28일 현재까지 드러난 세제 개편 내용을 토대로 사례별 세금 변동 내역을 추정해봤다.



내년부터 과표적용률 70%로… 매년 10%P 올려
2007년부터 1가구2주택자 양도세 50% 중과
취. 등록세 세율 3.5%로… 내년 실거래가 적용

▲보유세=지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성된 보유세 분야에서 가장 큰 변화는 종부세 대상 주택이 기준시가 기준 9억원초과에서 6억원초과로 확대되고 세대별로 합산 과세되는 것이다.

아울러 종부세의 경우 과표 적용률이 현행 50%에서 내년부터 70%로 높아져 2009년까지 매년 10%포인트씩 높아지는 점도 세부담을 크게 늘리는 요인이다.
종부세 상승 상한폭은 200%다.

재산세의 경우는 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 인상되고 상한폭 상한선도 50%로 정해져 큰 변동은 없다.

이에 따라 새로 종부세 대상 주택에 편입되는 주택을 중심으로 세부담이 급격히 늘어날 전망이다.
종부세는 현재 ▲9억원초과∼20억원 1.0%, ▲20억원초과∼100억원 2.0% ▲100억원 초과 3.0% 등 3가지 세율 체계를 갖고 있으나 종부세 단계의 세분화와 세율 조정에 대한 검토 작업이 진행중이다.

예를 들어 시가 13억원(기준시가 8억5400만원)인 강남권의 40평형대 아파트의 경우 올해는 종부세 대상이 아닌 만큼 재산세(부가되는 교육세, 도시계획세, 공동시설세 포함) 부담분만 258만원만 내면 된다.

단순 계산으로는 재산세 부담분이 300만원도 넘지만 올해 보유세 상승폭 상한선에 걸려 그나마 258만원만 물게 된다.

그러나 내년에는 6억원초과분에 대해 과표적용률이 기준시가의 70%인 종부세(농특세 포함)를 내야 하며 현행 세율 체계를 적용할 때 130만원 수준에 달한다.

세무사들이 현행 종부세 세율체계로 추정한 이 주택의 내년 보유세 부담분은 466만원으로 올해보다 80%가량 늘게 된다.

종부세 과표 적용률이 매년 10%포인트씩 올라 2009년에는 100%로 오르고 재산세는 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 상승하는데 따라 이 주택이 물어야 할 보유세 부담분은 2007년 509만원, 2008년 569만원, 2009년 629만원으로 커진다.

종부세 대상이 아닌 경우는 상대적으로 세 부담 증가폭이 크지는 않지만 어찌됐든 늘어나기는 마찬가지다.



▲양도소득세= 집을 팔때 물리는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한 중과세다.
그동안 1가구 2주택자는 집을 팔때 9∼36%의 누진세율로 세금을 물었으나 2007년부터는 50%의 높은 단일세율로 중과세된다.

대상 가구는 2주택을 보유한 70만 가구중 수도권은 1억원이하, 지방은 3억원이하 주택과 결혼, 상속, 주말부부 등 각종 불가피한 사례를 제외하면 20만∼30만가구로 추정된다.

1가구 1주택자와 1가구 3주택자의 경우 실거래가 과세제도가 2007년부터 적용되는데 따라 역시 세금 부담이 늘어나게 되지만 큰 변동사항은 없다.

1가구 2주택자의 경우 2007년 양도소득세 부담액은 현재보다 세자릿수의 증가율을 기록하는 경우도 적지 않다.
특히, 현재 과표로 실거래가를 적용받는 서울 강남권 등 투기지역에 비해 기준시가로 세금을 내는 서울 강북권이나 지방권의 세금 증가율이 더 크다.

예를 들어 지난 2003년 5월에 7억4000만원에 취득한 서울 강남구 대치동 41평형 아파트를 현재 11억5000만원에 팔 경우는 실거래가를 기준으로 9∼36%의 세율을 적용받아 양도차익의 32.3%인 약 1억2000만원(주민세 포함)을 세금으로 내게 된다.

그러나 2007년에 팔면 50%의 세율이 적용돼 양도차익의 절반 수준인 1억8000만원가량을 물어야 한다.



▲취·등록세= 취·등록세(농특세 등 포함)는 현재 기준시가를 기준으로 4.0%를 물리고 있지만 세율이 3.5%로 인하된다.

그러나 내년부터는 기준시가 대신에 실거래가가 적용될 예정이어서 실제 부담액은 늘어난다.
예를 들어 실거래가 5억9000만원(기준시가 4억400만원)인 노원구 중계동 42평형 아파트를 지금 매입한다면 기준시가를 기준으로 4.0%인 1616만원정도만 내면 되지만 가격 변동이 전혀 없더라도 내년에는 실거래가의 3.5%인 2065만원을 내야 한다. 세 부담액이 27.8%가량 증가하는 셈이다 .

현재 지역별로 차이는 있지만 대체로 기준시가가 실거래가의 70%를 좀 넘는 수준인 점에 비춰 다른 지역들도 마찬가지다.






부동산 파일

▲가오지구 ‘풍림 아이원’=풍림산업이 대전 동구 가오택지개발지구 2블록 ‘풍림 아이원 아파트’를 분양하고 있다. 이 아파트는 34평형 단일평형 451가구로 오는 2007년 10월 입주예정이다. 중도금 50% 이자 후불제를 적용하고 계약금도 2회분납이 가능하다. 문의: 042-286-1005


▲아산 ‘동일 하이빌’=한국토지신탁이 시행을 맡고, 동일토건·동일하이빌이 시공하는 아파트로, 아산에 공급되는 1456가구 규모의 대단지이다. 공급평형은 33평형 77가구, 35평형 1016가구, 44평형 363가구. 29일 1·2순위 접수가 이뤄지며 계약은 다음달 5~7일로 예정돼 있다. 문의 : 041-577-0014


▲예산 누리봄 아파트= 쌍신건설산업이 다음달 중 예산 산성리 누리봄 아파트 97가구를 공급한다. 이 아파트는 46,53,56평형으로 구성됐다. 문의: 041-335-0910


▲보령 ‘오션 뷰’ 아파트= 영우종합건설이 보령시 대천해수욕장 주변에 공급하는 아파트. 25평형 단일평형 98가구로 즉시입주가 가능하다. 분양가는 1억 500만원. 전가구가 바다를 마주하고 있는 조망권이 장점이다. 대천해수욕장 및 대천항이 가까운 곳에 있다. 외부 새시 무료. 문의 041-931-7755








부동산 용어풀이 - 근저당

불특정채권 최고 한도내 담보

근저당이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액(채권 최고액)까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다. 장래의 채권의 담보이기는 하지만 특정·단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 일단의 불특정채권을 최고 한도내에서 담보하는 점에 특색이 있다. 근저당의 효력은 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미치며 원금과 이자뿐만 아니라 지연이자와 위약금등을 확인하여 채권최고액 범위 안에서 효력이 미치게 된다.