법정수수료율 정확히 알아야

-부동산 중개료 바가지 안쓰려면-

임대차계약, 거래금액 지정요율 곱해 산출
대법 “부당 지급분 환급 가능” 판결 ‘눈길’




중개업자를 통해 부동산 거래를

할 경우 수수료를 내게 되는데 법정 중개수수료와 관련한 분쟁이 발생하는 경우가 많다.

법정 수수료의 자세한 내용은 각 시도의 조례로 정하고 있고 거래 종류에 따라 조금씩 차이가 나지만 대개 거래금액에 일정한 요율을 곱해 계산하게 된다.

하지만 일반인들은 이런 규정을 참조하더라도 중개수수료 계산방법을 제대로 알지 못해 법정 수수료보다 더 많은 수수료를 지급하는 경우가 많다.

일반인들이 오해하기 쉬운 부동산 중개수수료 계산방법에 대해 알아 보았다.
▲월세 임대차 계약= 월세 임대차 계약의 경우에도 일반적인 매매와 마찬가지로 ‘거래금액’에 지정된 요율을 곱해서 계산된다. 그러나 이 ‘거래금액’이 얼마인지에 대해 잘못 알고 있는 이들이 많다.

월세 임대차 계약에 따른 거래금액은 월 임대료에 임대차 개월수를 곱한 다음 임대차 보증금을 합산한 금액이다.
만약 임대차 보증금 1억원에 월 임대료 100만원으로 12개월간 임대하기로 계약했다면 거래금액은 총 1억 1200만원(임대차 보증금 1억원+(월임대료 100만원×12개월))이 된다.

그러나 일부 중개업소는 거래관행이라는 구실로 월세계약하의 보증금과 월임대료를 전액 보증금으로 환산했을 때 산출된 금액을 거래금액으로 보고 이에 따른 고액의 중개수수료를 받고 있다.



▲분양권 거래= 분양권 거래 역시 탈법적인 중개료 수수가 많은 경우 중 하나다. 분양권 거래시 거래금액은 실제 수수된 금액 그 자체라고 판단하면 무방하다. 예를 들어 최초 분양가격 5억원인 주상복합건물 분양권에 대해 계약 당시 3억원이 분양대금으로 이미 납입된 상태에서 1억원의 프리미엄을 주고 분양권을 매매했다면 중개수수료 산정을 위한 거래금액은 4억원(납입금액 3억원+ 프리미엄 1억원)인 셈이다.

그럼에도 불구하고 일선 중개업소에서는 최초 분양가의 5억원 또는 최초 분양가격 5억원에 프리미엄 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 간주해 고액의 중개수수료를 받는 경우가 많다.



▲법정 수수료 보다 많은 금액을 지급했을 경우= 법정 수수료보다 많은 금액을 중개보수로 지급하기로 약속한 경우, 그 약속이 유효한지에 대해서도 많은 논란이 있어왔다.

최근 대법원 판례는 초과해 지급하기로 약정한 중개 보수 약속은 초과한 범위에서 민사적으로도 무효이므로 아직 지급하지 않았다면 지급할 의무가 없고 이미 지급했다면 초과한 범위에서 반환받을 수 있다고 판단하고 있다.




부동산 용어풀이 - MBS 주택저당대출 기초로 발행

▲주택저당대출유동화증권=주택저당대출을 기초로 하여 발행되는 유동화증권을 말한다. 미국에서는 주택저당대출과 상업용 부동산저당대출이 있는데 최초의 유동화증권은 주택저당대출을 대상자산으로 하여 발행된 것이다.

이는 주택저당대출이 장기간이므로 대출기관의 유동성이 경직됨에 따라 이를 해결하기 위한 방안으로 강구된 것으로 우리나라에서는 주택저당채권유동화회사법에 의해 설립된 주택저당채권 유동화회사만이 발행하고 있다.