확인. 점검 ‘필수’ 서두르면 ‘낭패’

이사철 전세계약 유의점<부동산>

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등기부 확인 압류 여부 꼼꼼히
대리인 계약땐 위임장 확인을
전입신고. 확정일자 날인 챙겨야




이사철, 전세시장이 모처럼 활기를 찾고 있다. 날씨가 한결 따뜻해지면서 겨우내 얼어붙었던 주택시장에 봄기운이 스며들며, 보금자리를 옮기는 사람들이 많아지고 있는 것. 그러나 급하게 집을 구하느라, 또는 이것 저것 바쁜 일상속에서 꼭 확인해야할 사항을 뒤로 미루다가는 훗날 낭패보기 십상이다. 그때 그때 꼭 확인해 보고 점검하는 습관을 키우도록 하자.

전세 세입자에게 비록 내집은 아니지만 전세금은 전재산이다. 때문에 계약을 처음하는 초보자라면 전셋집을 구할 때 문제가 없는지 등기부등본을 꼭 확인해야 한다. 등기부등본에 가압류, 근저당권, 저당권 등이 있으면 나중에 집이 경매로 넘어 갔을 때 전세금을 돌려받지 못하는 피해를 입을 수 있기 때문이다.

등기부등본은 공인중개사에게 확인해 달라고 할 수 있으며 직접 대법원 사이트 (www.scourt.go.kr)에 들어가서 발급받을 수도 있는데 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전에 각각 한 번씩 챙겨봐야 한다.

등기부 표제부에서는 계약자와 등기상 소유자 이름. 주소가 정확한지, 가압류. 압류. 경매. 예고등기. 가등기 등이 있는지를 확인해야 하며 을부에서는 지상권 지역권 전세권 저당권 권리질권 임차권 등이 설정되어 있는지를 봐야 한다.

부득이하게 저당권이나 전세권 등이 있는 집을 임차할 때는 등기부에 나타난 근저당 채권액과 전세금. 임차보증금 총 합계액이 아파트는 시세 대비 70%, 다가구. 빌라. 단독주택은 60% 선 이하여야 한다. 이 정도면 경매되더라 도 보증금을 받을 수 있기 때문이다.

계약서를 작성하기 전 집주인 본인 여부를 확인하기 위해 주민등록번호를 확인 해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 체결할 때에는 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받은 뒤 계약해야 한다.

또 전세보증금을 보장받기 위해선 계약 후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 한다. 주택임대차 보호를 받기 위해서는 두 가지 요건을 모두 충족해야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다.

확정일자는 임대차계약을 체결한 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 임대계약서 여백에 기부번호를 부여하고 확정일자 날인을 찍어 주는 것을 말한다.

세입자에게 골칫거리 중 하나는 이사를 가야 하는데 주인이 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 미루는 것이다. 이럴 때는 임차권등기를 이용 하면 된다. 임차권등기를 하면 주택 점유와 주민등록 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민 등록을 전출할 수 있다.

임대차계약 만료시에는 집주인 동의없이 임차권등기 설정이 가능한데 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 된다.
살고 있던 전셋집 계약을 연장하지 않고 다른 집으로 이사가려면 전세계약 만료 한 달 전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다는 의사를 반드시 통보 해야 한다.