‘차별화 투자’로 승부한다<아파트>

2005년 부동산 시장전망. 전략

지난해 이어 시장침체 지속될 듯 / “분산투자 피하고 집중과 선택을”
도로 인접. 개발. 수혜 등 따져야


올해 부동산 시장은 어떨까. 한마디로 지난해에 이어 하향곡선을 그릴 것이라는게 우세적이다.
아파트, 재개발, 신규분양, 재건축, 오피스텔 등 거의 전분양에 걸쳐서 기상도로 나타내면 흐림이다. 지난 연말 쏟아져 나왔던 여러기관들의 전망치 발표에서도 부동산 시장의 하락세를 꼽았다.

이러다보니 대다수 사람들도 올해 부동산 시장에 대해 상승이나 반전을 예상하는 경우는 아주 드문 실정이다. 부동산 시장이 얼어붙을대로 꽁꽁 얼어붙었다는 얘기다. 그러나 이런 시장 상황속에서도 투자에 성공하는 경우는 의외로 많다.

침체기속에서 어떤 선택을 하느냐에 따라 성패가 갈리기 때문이다.
더욱이 지역 부동산시장은 행정수도 이전 무산에 따른 대안도시 개발에 탄력을 붙이고 있는 실정이기때문에 더더욱 그렇다. 그래서 올해 부동산 시장은 지역에 따라 개발계획에 따라 차별화된 투자가 요구되는 해이기도 하다. 하지만 이에 앞서 먼저 살펴볼 몇가지 요소들이 있다.올해 부동산 시장에서 눈여겨봐야할 것중 가장 우선이 되는 부문은 거시경제이다.

이는 부동산 가격에 크나큰 영향을 미치기 때문에 이를 간과하고 지나치다간 낭패를 보기 십상이다.
삼성경제연구소를 비롯한 각 민간연구소들은 올해 경제성장률을 3%대로 내다보고 있다.
최근 3년간 가장 낮은 성장률이다.

그만큼 경제여건이 불안하고 지난해에 이어 내수경기의 침체, 부동산 시장의 침체를 여실히 보여주고 있다. 이중 부동산 경기는 일반적으로 거시경제에 후행하는 흐름을 보여주고 있다.
수요과 공급도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

지역의 경우 이미 공급과잉 상태라 할 수 있다. 행정수도 이전바람을 타고 한꺼번에 쏟아져 나온 아파트는 수요를 넘어선지 이미 오래다. 이러한 시장상황은 비단 지역뿐만아니라 전국적인 상황이기도 하다.

여기에 정부의 부동산 정책도 살펴봐야 한다. 올해도 역시 정부의 부동산 정책은 10?9대책의 기조를 바탕으로 움직일 것이란 분석이 많다.

지난 연말부터 탄력적 완화 정책이 검토되고 있지만 부동산 시장의 반전은 기대하기 어려운 게 현실이다. 오히려 올해 부동산 시장은 전반적으로 가격 하락이 이어질 것으로 전망되고 있다.
부동산 정보제공업체들의 설문조사에서도 이같은 전망은 힘을 받고 있다.

즉, 올해 부동산 시장은 토지시장을 제외한 주택시장에서 지난해보다 4%정도 가격이 하락할 것으로 전망하는가하면, 부동산 시장의 회복은 내년이후로 보는 견해가 지배적이기 때문이다.

그렇다면 올해 부동산 투자는 어떻게 하면 될까. 올해는 적극적이기보다는 효율적 방어대책이 필요하다는 게 전문가의 진단이다. 여기저기 사기보다는 괜찮은 물건을 골라 잡는 집중과 선택이 필요하다는 것이다. 이를 위해서는 우선 도로망을 따라가는 투자가 필요하다.

도로망에 인접했다는 것은 이동 비용을 절감하고 편의를 증대시키는 효과를 가져오기 때문에 입지에서 빼놓을 수 없는 결정적인 요인으로 두말할 필요가 없다.

이어 개발계획의 수혜가 기대되는 곳을 찾아야 한다. 부동산의 가치를 결정짓는 것중 하나가 이것이다.
부동산 투자에 있어서 앞서 소개한 것과 같이 기본은 입지지만 부가적으로는 입지가 어떤 상품으로 개발되느냐에 따라 결정된다.

개발계획이 바뀐다는 것은 땅의 가치가 달라진다는 것이기 때문에 개발계획의 수혜가 기대되는 곳이 아니면 한마디로 거들떠 볼 필요조차 없다고 하겠다. 그리고 이제는 지역별, 종목별 분산투자가 필요한 시점이다.

그동안 부동산 투자는 대개 주택만 하는 경우, 토지만 주요하는 경우로 나뉘어져 있었다. 한 분야만 고집할 경우 세테크측면에서든, 수익률 측면에서든 결코 유리하지 않기 때문이다. 따라서 장기 투자자금은 토지, 상대적으로 단기성 자금은 주택에 나눠 투자하는 방법이 더 효과적일 수 있다. 이밖에 정부 정책에 맞서는 투자는 위험하며, 세금을 줄이는 세테크를 주목해야 할 것으로 보인다.

그동안 부동산은 세금의 사각지대에 놓여 있었다고 해도 과언이 아니다.
실제 얻은 양도차익보다 줄여 신고하는 것이 당연했고, 취득한 금액보다 낮은 금액을 기준으로 세금을 냈다. 그렇게 하지 못하면 오히려 바보소릴 들어야 했다. 하지만 올해부터는 상황이 완전히 달라졌다. 보유세 부담이 매년 늘어나게 되고 많이 가진 부동산 부자들은 종합부동산세를 더 내야 한다. 부동산 세금이 이젠 부동산 투자의 ABC가 됐다.