명도 쉽지 않고 소유권 빼앗길 수도

경매의 단점

원하는 지역 물건 ‘별따기’ 일정 불투명 변수 많아 / 초보 수익률 욕심 금물



법원경매는 앞서 소개한 장점외에도 상당수 단점도 있다.

매매에 비해 가격이 저렴한만큼 이에 따르는 분석이나 수고는 어찌보면 당연지사일지도 모르겠다. 신행정수도 위헌결정과 함께 부동산 시장이 침체되면서 대전지역 경매물건이 내년이면 대거 쏟아져 나올 것으로 분석되고 있다.

법원경매로 부동산 투자를 고려하는 경우라면 경매의 장단점을 충실히 파악해야 한다. 법원경매의 장점에 이어 지나치기 쉬운 단점을 소개한다.


◆명도 과정의 어려움

법원경매에 있어서 가장 큰 어려움이라고 하면 명도문제이다.

간혹 아무 권리도 없이 막무가내식으로 달려들 때 겪게 되는 ‘명도’과정에서의 어려움은 일반투자자로서 결코 쉽지만은 않다.

여기에 처음부터 명도가 안 되는 물건도 있음을 알아야 한다. 일반 투자자 수준에서 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 무작정 경매에 뛰어 들었다가 낭패를 겪는 이유중 하나가 이 때문이다.

부동산을 경매에서 낙찰받지 못하는 물건은 없다. 그렇다고 전부다 낙찰받는다고 생각하면 큰 오산이다. 이는 순전히 교과서적인 이야기지만 현실에서 초보자가 응찰하면 안되는 물건도 있다는 이야기다.

경매물건 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 낙찰받았다 전혀 뜻밖의 일로 고통을 당할 수있고, 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 마친상태에서 주인행세를 할 수 없는 경우도 왕왕 있다.

일부 심한 경우에는 공갈이나 협박을 당하는 등 엉뚱한 피해도 입을 수 있다. 혹자는 말도 안되는 소리라고 주장하겠지만 현실에서는 충분히 그렇다는게 경매 전문가들의 설명이다.

주로 유흥시설이 세들어 있는 근린시설이나 여관, 단란주점, 주유소, 시골농가 등에서 이런 일이 발생할 빈도가 높은 물건이다.

또한 소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육도장 등도 초보자가 명도 대책없이 수익률만 판단해 섣불리 경매에 나서 낙찰 받았다가는 험한 꼴을 당하기 쉽다.
기본적으로 집행관에 의한 강제 집행이 쉽지 않기 때문이다.


◆소유권을 빼앗길 수도

매매와 법원경매의 가장 큰 차이는 소유권을 빼앗길 수도 있다는 것이다.

매매로 소유권을 취득했는데 잘못됐을 경우 법적 절차를 통해서 얼마든지 구제받을 수 있다.

그렇지만 경매의 경우 권리분석을 잘못해 잔금납부까지 해놓고 취득한 소유권을 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전청구권가등기 등의 권리를 가지고 있던 권리자가 소유권이전후에 권리행사를 하면 소유권을 빼앗기는 경우가 발생할 수도 있다.

그나마 다행인 것은 권리분석이 어렵지 않고 등기부상의 기본적인 학습만 제대로 하면 이런 피해는 막을 수 있다는 것이다.


◆원하는 지역 물건 만나기 어려워

법원경매로 투자할 때 가장 큰 불편한 점을 들라치면 원하는 지역의 물건을 구하기 어렵다는 점이다.

투자하고자 하는 지역이나 가격대가 맞아떨어지기란 여간 어렵지 않기 때문이다.
그래서 수고를 많이 해야하고 직접 다녀보면서 물건을 파악해야 하는 것이다.

특히 어느 특정지역의 경우는 경매물건을 찾아보기도 힘든게 사실이다.
경매로 넘어가기전에 해당지역의 부동산 등지에서 처리를 하기 때문이다.

그러나 요즘처럼 부동산 경기가 바닥을 기고 있을때는 평상시보다 쉽게 특정지역의 원하는 물건을 쉽게 찾을 수도 있다.


◆초보 수익(률) 욕심 금물

최근 법원경매가 봇물을 이루고 있다. 법원경매의 장점은 매매가보다 훨씬 싸게 부동산을 취득할 수 있는 것도 사실이다.

하지만 법원경매시장에 뛰어든다고 무조건 높은 수익을 올릴 수 있다고 생각하면 오산이다. 특히 초보자에게 있어서는 이런 생각은 절대 금물이다.

법원경매물건이 상당히 대중화되어 물건 선정등 기본적인 조건은 공평해졌지만 우수물건을 선정하는 데는 많은 차이가 난다. 높은 수익은 경매 초보자들이 보기에는 하자가 있어 도전해 볼 엄두가 나지 않는 물건이 거의 대다수다.

따라서 초창기부터 이런 물건을 낙찰받기에는 여러가지 어려움이 뒤따르는 것이 일반적인 현실이다.


◆매각기일전 연기되는 사례 종종

법원경매는 매각기일 직전에 취하나 변경, 연기되는 사례가 종종 있다.

마음에 드는 물건이어서 각종 분석을 다해두고 입찰장에 갔는데 취하 등으로 경매를 진행하지 않는 경우가 있다.
뿐만아니라 매각이후 잔금납부시까지도 합의·변제 등으로 경매를 취하하거나 취소하는 경우도 더러 있다.

또한 채무액이 시세에 비해서 턱없이 적을 경우 도중에 경매가 취하되는 경우도 있다.


◆혼자만의 힘으로 해결해야

일반 매매라면 중개업자 등의 도움을 받아 거래에서 발생할지도 모를 사고를 줄일 수 있다. 또 나중에 사고가 발생하면 일정한 범위 내에서는 보상 등을 받을 수 있다.

하지만 법원경매는 처음부터 끝까지 오직 자신의 힘으로 모든 문제를 해결해야 한다. 필요할 경우 경매컨설팅업체를 이용할 수도 있지만 크게 기대하지 않는 것이 현명하다. 좋은 물건을 낙찰받고 싶다면 직접 선정하는 수밖에 없다.


◆수고 할수록 도움

경매에서 제대로된 물건을 낙찰받기 위해서는 그 만큼 수고를 많이 해야한다.

다시 말해 1건을 응찰하기 위해서는 최소한 5건 정도의 현장을 확인해야 응찰할만한 물건을 만날 수 있고, 전문가들은 대개 10여건을 조사해 1건을 응찰해도 양호하다고 말한다.


◆농촌 경매물건은 위험

부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것 중 하나가 토지이다. 뿐만아니라 부동산 투자종목에서 변수가 가장 많은 것도 토지이다.

시골의 농토 등은 정확한 형상이나 위치, 경계, 가격 파악이 쉽지 않다. 당연히 경매를 통해 이러한 토지에 투자하는 것은 그만큼 어렵고, 변수도 많은 게 사실이다.