불황기 ‘법원경매’ 이렇게-장점

전세가로도 내집마련 가능하다

부동

▲

산 경기가 끝없는 추락을 거듭하고 있다.

헌재의 위헌결정이후 대전·충남지역은 추락이라기보다 차라리 낭떠러지라는 표현이 더 실감날 정도다. 그나마 내달께 발표예정인 대안이 다행이라면 다행이다. 급매물을 거둬들이고 있는 것만 봐도 짐작이 간다.

이런 가운데 경매물건은 그야말로 산더미를 이루고 있다. 현재 법원에서 경매절차를 진행하고 있는 물건까지 더하면 내년이면 엄청난 경매물량이 쏟아질 것으로 전망되고 있다. 이처럼 넘치는 경매물량은 오는 2006년까지 이어질 것으로 예측돼 한번쯤 경매물건에 대해 눈여겨볼 만하다.

현재 낙찰 부동산의 가격감정은 대략 1년여전에 이루어진 것이라면 지금 경매에 들어가는 물건의 감정가는 이 보다 훨씬 더 떨어질 것이 명백하다. 따라서 내년 이맘때가 되면 손쉬운 말로 전세가격이하로 소유권을 취득할 수 있다는 것이다.



법원경매물건에 대해 장·단점을 2회에 걸쳐 살펴본다.

①매매에 비해 가격이 싸다

부동산 시장에서 한번에 20~30%를 깎아주는 것은 아마도 법원경매외는 없을 것이다. 다시말해 법원경매의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.

현재 법원경매 시장에는 전세가격보다 낮은 부동산 물건이 줄을 잇고 있다. 전체적으로 평균 낙찰가격도 낮아지고 있으며, 응찰자수, 낙찰가율 모두 낮아지고 있다.



②낙찰자 중심으로 법 개정

종전의 민사소송법이 채무자와 임차인을 보호했다면 지금의 민사집행법은 낙찰자와 채권자를 보호해주고 있다. 실제 그동안 민사소송법에 따라 임차인들은 항고시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 됐다.

하지만 민사집행법에서는 매각허가 등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수해 배당재단에 편입해 배당하는 것으로 개정됐다. 이로 인해 항고남발을 방지하는 제도적 장치가 마련됐다.

또한 민사소송법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구 철회를 할 수 있게 허용, 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등 낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었다.

그러나 민사집행법은 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게해 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 했다.

이와함께 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없도록 했다. 낙찰자 중심으로 바뀐 법망은 종전 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여해 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 보증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여했다.
그러나 현재는 최고가 매수인에게 선택의 여지를 주고 있다.

다시 말해 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위 매수인으로 희망하는 경우에 한하며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다. 또한 잔금납부일과 잔금납부기한일에 대해 종전과 큰 차이를 보이고 있다.

법원경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 해당 부동산의 소유권을 취득한다는 의미이기 때문에 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 되는 것이다. 그런데 이를 두고 그동안은 낙찰허가일(항고시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 3주정도 전후로 잔금납부일이 지정돼 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다.

따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등)는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키는 등 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 곤두세웠다. 그러나 전혀 그럴 필요가 없다.

민사집행법에서 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 한 것이다.

이는 낙찰자를 오히려 더 보호해주는 결과이기도 하다.
이밖에 종전에는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 했지만 현재는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대했다.

또한 전세권도 과거 선순위로 설정돼 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의 경우에는 경매로 인한 소유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수토록 했다.



③거래사고가 일어나지 않는다

민사소송에서 부동산관련 소송, 즉 질적으로 나쁜 내용일수록 부동산거래 관련사건(소유권반환청구소송, 소유권이전무효소송, 사기매매, 2중매매, 허위매매 등)이 대부분을 차지한다.

대다수 사람들은 소유권을 취득함에 있어 일반매매가 경매보다 안전하다고 생각한다. 그러나 사실은 경매로 인한 소유권 취득이 훨씬 안전하다는 것이다. 이는 부동산거래에서 소유권을 넘겨주는 매도당사자가 ‘국가’이기 때문이다. 매매의 한쪽 당사자가 국가인데 더 이상 무슨 설명이 필요할까.



④토지거래허가절차 필요없어

토지거래허가 지역이나 투기지역등에 투자하고자 할때 낙찰을 받으면 이런 제약들을 전혀 받지 않는 점도 매력중의 하나이다.



⑤투명해진 입찰절차

입찰절차의 투명성은 종전과 다른 법원경매의 메리트. 아직도 경매에 대해 왜곡된 시각을 보이고 있다.
현재 입찰제임에도 불구 종전 호가제 시절의 부정적인 인식이 여전히 남아있는데 문제가 있는 것이다.

법원경매도 한국자산관리공사가 공매시 시행하고 있는 전자입찰을 추진중이다. 그럴 경우 경매법원에 가지 않고 집에서 경매물건에 투자할 수 있다.