3주택 이상자 올해안 처분 ‘유리’

‘내년부터 세제 개편’ 부동산 稅테크 이렇게…

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부동산시장이 어떻게 흘러가는지 도무지 종잡을 수 없다.

끝없는 침체와 더불어 당장 내년부터 종합부동산세와 거래세 등의 시행을 앞두고 있다. 여기에 3주택 중과세도 갈피를 잡지 못하고 복잡하게 얽혀있는 양상이다.

이래저래 부동산 보유자들만 신경을 곤두세우고 있다. 다름아닌 내년부터 시행예정인 부동산 관련 세금관계를 놓고 어떤 결정을 내려야할지 막막하기 때문이다.

종합부동산세도 그렇고 거래세 인하율도 그렇고 일정만 잡혔을 따름이지 세율에 대해서는 말들이 많은 실정이다. 당연히 주택보유자들은 의사결정이 쉽지만은 않은게 사실이다.

그렇다면 이럴 때는 어떤 결정을 내리는게 상책일까. 세금전문가들은 차라리 단순하게 접근하는 것이 오히려 나을 것이라고 주문한다. 단순 접근을 통해 올 연말까지 처분해야 세금혜택을 볼 수 있는 주택은 어떤 게 있을까. 전문가의 도움으로 주택보유자들에게 다소나마 도움이 됐으면하는 바람으로 이런 몇가지를 살펴본다.

다만 여기서 중요한 것은 주택에 대한 처분이나 보유를 두고 당사자가 의사결정을 함에 있어 세금을 기준하는 것은 곤란하다는 것을 먼저 밝혀 둔다.

모름지기 주택의 소유목적과 현재의 상황 등을 놓고 최선이 아니면 차선의 방법을 찾아내는 것이 중요하기 때문이다. 세제혜택을 받기 위해 현재 거주하고 있는 주택을 처분하는 것은 결코 바람직하지 못하다는 것은 따로 설명할 필요가 없을 듯 하다.



▲지난 2002년 12월31일 이전에 상속받은 주택은 올해 말까지 처분해야 양도세를 비과세 받을 수 있다.
무주택자나 1세대 1주택자가 2002년 12월31일 이전에 상속받은 주택은 올해말까지 매도하면 양도세를 내지 않아도 된다.

실례로 A아파트를 보유한 상태에서 아버지의 소유주택인 B아파트(아버지는 1세대 1주택자)를 지난 2000년 상속받은 경우 B아파트를 올연말까지 처분해야 비과세 대상이 된다. 그렇지않고 오는 2005년 1월1일 이후에 B아파트를 매도하면 양도세를 내야 한다.



▲2003년 12월31일 현재 1세대 3주택 이상자로서 올해 주택을 새롭게 구입하지 않는 경우에는 올해 말까지 기존 주택을 처분해야 양도세 중과세를 당하지 않는다.

1세대 3주택 이상자가 주택을 매도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 세율도 60%를 적용받는다. 그러나 2003년 12월31일 현재 1세대 3주택 이상인 경우로서 올초부터 오는 연말까지 이를 매도할 경우 양도세 중과세를 적용받지 않는다.

하지만 이때 주의해야 할 것은 2004년 1월1일부터 2004년 12월31일 사이에 다른 주택을 취득하지 않아야 한다는 점이다.

한편 지난해말 당시 3주택 이상자로서 보유주택 중에서 2~3년 내에 처분을 고려하고 있는 주택이라면 올해를 넘기지 않는 것이 바람직한 판단이다. 물론 신규매입도 내년 이후로 하는게 좋다.



▲2001년 5월23일~2002년12월31일 사이의 기간중에 전용면적 60~85㎡의 공동주택(아파트와 연립주택 등)을 최초로 분양계약을 체결하고, 올연말까지 취득(통상 입주 잔금지급일을 기준)하면 취득세와 등록세의 25%를 감면받을 수 있다.

하지만 이는 해당 지방자치단체별로 다를 수 있기 때문에 반드시 확인절차를 거쳐야 하며, 감면받기 위해서는 취득일에 무주택자이어야 한다. 다만 1주택자가 취득일로부터 30일 이내에 기존주택을 처분하면 감면을 받을 수 있다.

아울러 상기 기간중에 분양계약을 체결한 전용면적 60~85㎡의 공동주택(아파트와 연립주택 등)으로서 이달이나 오는 12월중 입주예정인 아파트 분양권을 보유하고 있다면 입주잔금조절과 등기를 효과적으로 할 필요가 있다.

이 경우 오는 12월31일 이전까지 입주잔금을 지급하면 취득세의 25%를 감면받을 수 있다. 뿐만아니라 올연말까지 등기를 하면 등록세의 25%도 감면받을 수 있다.

그런데 최근 정부에서 추진중인 등록세율 인하안에 따라 내년 1월1일부터 등록세율을 1% 정도 인하한다면 등기는 내년에 하는 것이 오히려 낫다.

이는 현행 등록세율이 3%로 교육세 0.6%가 따라 붙어 분양가격의 3.6%를 등록세 등으로 내야 하는데, 내년부터 등록세율을 1% 인하하면 교육세도 0.2%가 줄어들어 총 1.2%가 줄어 감면받는 것보다 낫기 때문이다.

등록세율 인하는 확정된 것이 아니기 때문에 아직은 장담하기 이르다. 참고로 여기서 내년부터 낮아질 것으로 보이는 등록세율(1.2% 인하시)을 적용한다면 3억원의 아파트는 360만원의 세액을 절감할 수 있다.

앞서도 설명했지만 등록세는 지방세법상 잔금납부일이 아닌 등기접수일을 기준으로 세율이 매겨지기 때문에 신규 입주아파트의 경우 등록세는 과세표준이 원래부터 분양가로 과세표준이 실거래가로 바뀌어 사실상 거래세 인상 효과가 나타나는 기존 아파트와는 달리 등록세율 인하에 따른 효과도 기대되고 있다.

즉, 아파트 입주를 위해 잔금을 이미 치렀어도 소유권이전등기 접수를 등록세율이 인하되는 내년 1월1일 이후로 미룬다면 세율인하에 따른 세금감면 혜택이 가능해진다는 설명이다.

구체적으로 살펴보자면 지난 1998년 개정된 부동산등기특별조치법에서 잔금납부후 60일 이내에 소유권이전등기 접수를 하지 않으면 등록세액의 최고 30%에 이르는 과태료를 물어야 한다. 따라서 이달부터 연말까지 입주잔금을 치러야 하는 아파트 대부분은 법시행예정일인 내년 1월1일 이후에도 등기접수를 할 수 있다.

14일 현재 잔금을 치르고 기한일인 60일을 채우는 내년 1월13일까지 등기접수를 마치면 과태료를 내지 않고서도 등록세율 인하혜택을 볼 수 있는 것이다.

한편 등록세 및 지방교육세 인하, 지방세 과세표준 현실화 등을 담고 있는 행정자치부의 지방세법개정안은 늦어도 이달 말 국회에 제출돼 내달 심의에 들어갈 예정이다.