알짜 재테크 상품 ‘농가주택’ 급부상

‘폐농가’ 잘만 사면 ‘황금알’

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2005년 7월부터 외지인 농지소유규제 완화 주5일근무로 전원생활·주말농장 관심고조
부분 리모델링 통해 펜션·민박집 활용 가능 각종 세금·구입비 등 저렴해 투자 안성맞춤


10·29조치와 함께 잇따른 정부의 강력한 부동산 정책은 서울을 비롯한 수도권지역의 주택시장을 안정시키는데 일조했다.

나아가 전국의 부동산 시장을 꼼짝달싹하지 못하게 하면서 일각에서는 경기침체를 가속화시킨다며 볼멘소리를 내고 있기도 하다.

이런 가운데 행정수도 이전지인 충남 연기·공주지역을 중심으로 한 충청권 지역에서는 주택보다는 땅에 대한 관심이 갈수록 고조되고 있다.

불과 얼마전까지만 해도 땅이라면 닥치는대로 사들이는 경향이었다. 이중 가장 눈에 띄게 관심의 대상이 되고 있는 것이 농지와 농가주택이다.

행정수도 배후지라면 개발가능성이라도 점쳐보지만 그렇지 않은 곳이라면 뭔가 다른 계산이 있어야 하기 때문이다. 다름아닌 오는 2005년 7월 1일부터 시행될 농지법으로 외지인의 농지 소유가 크게 완화되기 때문이다.

농지법은 이때부터 외지인의 농지소유규모 제한을 단계적으로 풀어나가면서 대대적인 농업정책 전환을 예고하고 있는 것이다.

따라서 주택시장에서 재미를 보지 못한 부동산 투자자들이 농지 및 농가주택에 눈독을 들이는 이유는 어찌보면 당연한 일인지도 모를 일이다.

정부가 내년부터 농지라도 주택이나 공장용지로 활용할 경우 면적 제한을 대폭 해제하겠다는 방침은 그만큼 부동산 투자자들에게 관심이상의 기대감을 갖게 하고도 남는 대목인 것이다.

부동산 투자가치가 주택시장에서 토지로 점차 변화하고 있는 환경속에서 실수요자뿐만 아니라 투자자들에까지 알짜 재테크 상품으로 급부상하고 있는 농가주택에 대해 살펴본다.


■ 농가주택 개념

농가주택을 가장 쉽게 이해한다면 농촌에 있는 허름한 주택을 지칭한다고 보면 맞다.
현행 건축법상 적용되지 못하는 용어이기도 하다. 그러나 농지법의 규제를 받는다.
농가주택은 크게 4가지로 분류할 수 있으며 각각은 다음과 같다.

▲농가주택=수도권을 제외한 읍·면지역에서 대지면적 660㎡ 이내, 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡), 취득가 (기준시가) 7000 만원이하, 매도가 1억원 이하인 주택이다.

▲상속주택=상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택.

▲이농주택=농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택.

▲귀농주택=농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득해 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 내외).
이러한 농가주택이 최근 각광을 받고 있는 것은 생활환경의 변화에서도 그대로 나타나고 있다.
지난 7월부터 시작된 주 5 일 근무제 도입은 전원주택 및 펜션에 대한 관심을 불러 일으켰으며, 이러한 전원주택과 펜션에 비해 상대적으로 투자비용이 덜드는 것이 농가주택이다. 아울러 농가주택은 부분적인 개축을 통해 펜션과 마찬가지로 민박집으로의 활용도 가능하다.

특히 농가주택의 경우 도시민이 취득한 후 기존의 소유하고 있던 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자여건에 별다른 제약이 없는 것도 농가주택 구입의 장점이다.

일정 규모나 가격 이하의 농가주택은 이른바 ‘별장’으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세도 중과되지 않는다는 점 또한 최근 농가주택 붐의 한 단면이다.

실제 올해부터 대지면적 200평이하, 건평 40평이하, 기준시가 7000만원 이하의 농어촌 주택은 ‘별장’ 으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세를 부과하지 않는다. 다만 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아니란 점은 주의해야 한다. 즉, 대전지역을 비롯한 충남도내 일부 토지거래허가구역, 수도권과 광역시, 토지투기지역, 관광단지 개발지역 등은 예외라는 것이다.



■ 구입시 장점

농가주택은 지목상 대지인 경우 많아 자유롭게 증·개축이 가능하다.
따라서 전원주택을 구입하는 것에 비해 절차가 간단하다.

전원주택은 부지매입을 위해 부지런히 발품을 팔아야 하며 건축 및 각종 인허가 과정 또한 복잡해 상당한 시간이 소요된다.

반면 농가주택은 매매 그 자체로 가능하기 때문에 전원주택에 비해 편리하다.
농지전용 등의 절차가 필요없고 계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 입주해 살 수 있으며, 살면서 불편한 사항을 고쳐가면 된다. 비용면에서도 농가주택은 전원주택에 비해 저렴한 가격으로 마련할 수 있다.

이미 수도, 전기 등 주거에 필요한 기반시설을 갖추고 있어 전원주택처럼 별도의 설비를 하지 않아도 되기 때문이다.

또한 농지(관리지역)구입시에는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않게 들어가는 것을 감안한다면 농가주택을 구입, 개조하면 개조비용외 별도의 추가비용이 들지 않아도 되는 장점이 있다.



■ 주의사항

농가주택이라고 전부다 증·개축이 가능한 것은 아니다.
따라서 농가주택을 구입할 때는 반드시 해당 시·군·구청에 증·개축이 가능한 지 미리 확인해야 한다. 리모델링을 염두에 두고 구입한 농가주택이 법적제약으로 증·개축을 할 수 없다면 이 보다 더한 낭패는 없기 때문이다. 뿐만아니다. 리모델링을 염두에 둔다고 해도 수리가 어려울 정도로 망가진 농가주택은 곤란하다.

수리가 어려워 결국 철거를 하고 다시 지어야 한다면 당초 기대했던 비용이상을 들여야 하는 것은 당연지사. 철거시 폐자제에 대한 환경세부담 등 저렴한 가격에 전원주택 구입이라는 애초 목적과는 한참 거리가 멀어지게 되는 것이다.

외관만으로 섣부르게 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아 내부골조를 꼼꼼히 챙겨야 하는 이유가 여기에 있다. 또 농가주택은 건물주와 땅 주인이 다른 물건이 많이 있다. 이를 확인하지 않고 들컥 마련했다 지상권 문제로 골치아픈 상황이 종종 발생한다.

토지대장, 건축물대장, 건물등기부등본 등의 서류를 발급받아 반드시 확인해야 할 대목이다.
농어촌 빈집중에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가 건물인 경우도 있기 때문에 이 역시 잘 살펴봐야 한다.
이밖에 앞서도 지적했듯이 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받지 않는다는 사실도 잊지 말아야 한다.

수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세 비과세 등의 대상에서 제외된다.