‘전세권등기로 보증금 지킨다?’

상식과 오류

조금만 있으면 본격적인 가을 이사철로 접어들게 된다. 서민들은 이 때가 되면 전셋집을 구하느라 바쁘기 마련이다.

이런 가운데 최근 역전세대란으로 서민들은 속앓이를 하고 있다. 서민들에게 전재산이나 다름없는 전세보증금을 제때 돌려 받지 못하면 그야말로 이러지도 저러지도 못하는 낭패를 보게 된다. 여기에 전세에 관해 잘못 알고 있다 일이라도 생기면 길거리로 나앉아야 하는 피치못할 사정도 발생할 수 있다.
전세계약과 전세보증금에 대해 잘못 알고 있는 것들을 짚어본다.

전세보증금을 안전하게 돌려받는 방법으로 전세권등기를 하면 된다고 아는 경우가 의외로 많다. 그러나 현실에서는 그렇지 않다는 것을 알아야 한다. 경매가 진행되면 선순위에 근저당등 담보권이 설정돼 있을 경우 전세권은 순위에 따라 배당을 받기 때문에 전세권을 설정했더라도 전세보증금을 전부 배당받지 못하는 경우가 생긴다.

차라리 전세권을 설정하지 않고 전입신고를 하면서 확정일자를 받게되면 주택임대차보호법에 의해 우선변제권을 얻어 이후에 설정되는 등기부상의 권리보다 우선해서 배당을 받을 수 있다. 따라서 전세권설정의 목적이 전세보증금을 돌려받는 것이라면 전세권설정의 실익을 잘 따져보는 게 좋다.

대개 전세권등기를 설정하는 경우는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 법인이거나, 전세계약의 당사자와 실거주자가 달라 대항력을 확보하지 못하는 상황일 경우가 대부분이다. 따라서 이런 문제가 없다면 먼저 전입신고와 확정일자를 빨리 받는 게 유리하다.