[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 공동저당의 경우 배당

법무법인 올곧음 신동렬 변호사

법무법인 올곧음 신동렬 변호사

부동산 임의경매의 배당절차에서 공동근저당권이 설정된 경우에 배당을 어떻게 해야 하는지와 관련해 문제 되는 경우가 많다. 이 경우 보통의 공동근저당권의 경우 민법 제368조 제1항에 의해서 해결하기 때문에 별문제가 되지 않는다. 즉 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 근저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 공동근저당권자는 채권최고액 범위에서 피담보채권을 제368조 제1항에 따라 부동산별로 나누어 각 환가대금에 비례한 액수로 배당을 받으면 된다.

그런데 공동저당권의 목적물인 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산이 함께 경매되어 그 경매 대가를 동시에 배당하는 경우에도 민법 제368조 제1항 이 적용되는지 여부 및 그 경우의 배당 방법이 문제된다.

예를 들면 공동근저당권이 부부의 공동명의 부동산에 설정된 경우에도 민법 제368조 제1항이 그대로 적용될까? 즉 남편과 아내가 1/2씩 지분을 가지고 있는 아파트 전체에 채무자는 남편으로 해 대출을 받고 아파트 전체를 담보로 은행에 근저당권을 설정해 줬는데 그 후 대출금에 대한 원리금 변제 지체를 이유로 하여 은행이 아파트에 임의 경매를 신청해 경매절차가 진행된 후 배당을 하는 경우에 부부 각자의 배당액을 어떻게 정해야 하는지 문제가 되는 경우가 많다.

민법 제368조 제1항은 채무자 소유의 수 개의 부동산 또는 동일한 물상보증인 소유의 수 개의 부동산에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에만 적용되고, 위의 사례와 같이 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는 적용되지 않는다.

즉 이 경우에는 채무자 소유 부동산의 경매 대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한해 물상보증인 소유 부동산의 경매 대가에서 추가로 배당을 한다.

예컨대 위 사례에서 채무자 남편 소유 X 부동산과 물상보증인 아내 소유 Y 부동산에 채권자 갑의 1번 공동저당권(피담보채권 2억 원)이 설정된 뒤, X 부동산에 을의 2번 저당권(피담보채권 1억 원), Y 부동산에 병의 2번 저당권(피담보채권 1억 원)이 각 설정되었다가, X 부동산과 Y 부동산이 함께 경매된 경우(경매대가는 X 부동산 1억 5000만 원, Y 부동산 1억 5000만 원일 경우), 갑은 X 부동산에서 1억 5000만 원, Y 부동산에서 나머지 5000만 원을 배당받고, 병은 1억 원, 을은 0원을 각 배당받는다.

그 이유는, 물상보증인 소유 부동산의 경매 대가로 피담보채무가 변제되면 물상보증인은 채무자에 대한 구상권으로 공동저당권자를 변제자대위 하여 다시 채무자 소유 부동산의 경매 대가에서 그 만족을 얻게 될 것이고, 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인의 이러한 변제자대위를 각오하고 후순위저당권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하기 때문이다.

판례도 "공동저당권이 설정되어 있는 수 개의 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인의 소유인 경우 위 각 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는, 물상보증인이 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의하여 채무자 소유 부동산에 대하여 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있는 점 등을 고려할 때, '동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매 대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.'라고 규정하고 있는 민법 제368조 제1항은 적용되지 아니한다고 봄이 상당하다. 따라서 이럴 경우 경매법원으로서는 채무자 소유 부동산의 경매 대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한해 물상보증인 소유 부동산의 경매 대가에서 추가로 배당을 하여야 할 것이다."라고 판시하였다(대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결 참조).

이러한 이치는 물상보증인이 채무자를 위한 연대보증인의 지위를 겸하고 있는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다231965 판결). /법무법인 올곧음 신동렬 변호사