[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①경매개시결정에 대한 이의

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

집행기관의 집행행위로서 법률이 정한 절차에 반한 집행은 위법한 집행으로서 민사집행법상의 불복절차인 집행에 관한 이의나 즉시항고에 의해야 한다. 이들 민사집행법상의 불복절차는 집행절차의 신속성의 요청 때문에 결정절차라는 비교적 간이한 방법에 의하여 심리되고 신청인에게 강제집행 정지신청권이 부여되지 않는다.

먼저 강제경매의 경우 경매개시결정에 대하여는 경매개시결정에 대한 이의로 불복신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

경매개시결정에 대한 이의의 신청은 개시결정을 한 집행법원에 한다. 물론 매각허가에 대하여 즉시항고된 사건에서 경매개시결정에 대한 이의가 있는 경우, 즉 매각허가 여부에 대한 항고로 인하여 기록이 항고심에 있는 경우에도 이의신청은 개시결정을 한 집행법원에 제기해야 한다. 집행법원은 집행기록이 없이 신청서에 기해서 심리하고 재판할 수 있다. 신청서만으로 판단하기 어려운 경우에는 심문기일을 열거나 다른 적당한 방법으로 이의사유의 존부에 대하여 심리하면 된다. 집행법원이 개시결정에 대한 이의를 이유 있다고 판단하여 경매개시결정을 취소하고, 그 취소결정이 확정되면 법원사무관 등이 직권으로 경매개시결정등기를 말소하도록 등기관에게 촉탁해야 한다. 경매개시결정이 취소됨에 따라 유효한 경매개시결정을 전제로 하여 진행된 이후의 경매절차는 그 의미를 모두 잃게 되고, 항고심 내지 재항고심도 매각허가결정의 당부에 대한 재판을 할 필요가 없다.

이의신청권자는 매각절차의 이해관계인이다. 절차상의 사유에 의한 이의를 신청할 수 있는 사람은 채권자, 채무자 및 소유자에 한하지 않고 이의의 이익이 있는 한 제3자라도 가능하다. 여기서 '경매절차의 이해관계인'이란 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말한다. 다만 이의신청권자의 채권자는 신청권자를 대위하여 이의를 할 수 없다.

경매개시결정에 대한 이의신청은 '매각대금이 모두 지급될 때'까지 할 수 있다. 따라서 경매법원의 경매개시결정에 대하여 이의신청을 하였으나 집행정지가처분을 받지 않은 탓에 경매가 계속 진행되어 매각허가결정이 선고되어 그대로 확정되고 그 매수인이 매각대금을 모두 지급한 이상, 경매법원의 경매개시결정에 대한 이의신청기각결정에 대하여 즉시항고가 있었다고 하더라도 경매개시결정을 취소할 수는 없다.

경매개시결정에 대한 이의신청은 매각허가결정이 확정된 후에도 할 수 있다. 이 점 때문에 실무에서는 "경매개시결정에 대한 이의"가 활용될 여지가 있다. 예를 들어, 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 민사집행법 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생기므로, 채무자가 경매신청채권자에게 피담보채무액 전액을 변제한 경우라도 위 동의가 없는 한 신청채권자의 경매신청취하는 효력이 없다. 그러나 이때 채무자가 경매개시결정에 대한 이의를 하여 인용결정을 받으면, 위 동의 없이도 경매절차는 취소된다. 물론 피담보채무액 전액을 변제받은 경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권, 즉 근저당권을 말소하여 준다면, '담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서'를 민사집행법 제266조 제1항 제1호 서류로 제출함으로써 집행취소를 받는 것이 더 편리한 방법이고, 이 경우 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차가 취소된다.

경매신청채권자가 피담보채무액 전액을 변제받았음에도 불구하고 경매신청의 기초가 된 담보물권을 말소하지 않을 경우 채무자로서는 경매신청채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 수소법원으로부터 경매절차의 일시정지를 명하는 잠정처분을 받은 다음 승소확정판결의 정본을 민사집행법 제266조 제1항 제2호의 집행취소서류로 제출하거나, 승소확정판결에 기하여 근저당권을 말소한 다음 근저당권이 말소된 등기사항증명서를 민사집행법 제266조 제1항 제1호의 집행취소서류로 제출하면 된다. 이러한 집행취소서류를 제출할 경우 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이도 경매절차가 취소된다. /법무법인 올곧음 변호사 신동렬