[건설]재개발 재건축 차이는?… 목적·절차 등 달라

국토교통부 주택업무편람 발표
재개발 도시기능 회복 등 '도시환경' 재개선
재건축 노후·불량주거 환경 '공동주택' 개선

게티이미지뱅크.

재개발과 재건축의 차이는 뭘까. 재개발은 말 그대로 정비기반시설이 열악한 지역에서 도시기능의 회복과 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 다시 개발하는 사업이다. 재건축은 정비기반시설은 양호한데, 노후되거나 불량한 '공동주택'이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위한 사업이다. 재개발과 재건축의 차이와 시행 절차를 국토교통부가 발표한 '주택업무 편람'을 통해 알아본다. <편집자주>



▲재개발과 재건축 사업의 목적= 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복과 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 도시계획측면에선 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복을, 주택공급측면에선 공동주택 건설로 주택공급 확대를, 사회복지측면에선 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구 등을 위해 추진됐다.

반면, 재건축 사업은 성격이 다르다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 재건축 사업은 아파트 5층 이상의 주택, 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 연립주택, 동당 건축 연면적 660㎡ 이하인 4층 이하의 다세대 주택 등이 대상이다.

또 노후·불량주택의 요건으로는 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴 그 밖의 안전사고 우려가 있는 건축물, 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함이 있는 건축물, 준공된 후 20년 이항 30년 이하 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물 등이다.

재개발사업 절차.

▲재개발사업 시행 절차=재개발사업 시행 절차는 크게 6가지로 나뉜다. 도시·주거환경정비 기본계획 수립, 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공, 준공 및 청산 등이다.

먼저 기본계획 수립에선 구역 개략적 범위와 단계별 추진계획, 토지 이용계획이 담긴다. 사업시행 방식은 시장·군수 등 인가를 받은 관리처분계획에 따라 주택과 부대·복리시설을 건설해 공급하는 관리처분계획 방식과 도시개발법을 준용해 환지로 공급하는 환지 방식으로 나뉜다. 구역지정은 시장·군수·구청장의 구역지정 입안과 도시계획위원회 의결과 고시를 거쳐 사업계획의 입안이 결정되면 구역이 지정된다. 이 때 건축물이 노후·불랑해 기능을 다할 수 없거나, 과도한 밀집으로 토지의 합리적 이용과 가치 증진 도모가 곤란한 경우가 요건이 된다.

조합설립은 토지 등 소유자의 75%(4분의3) 이상, 토지면적 50%(2분의1)이 동의하는 요건을 갖춰야 하며, 사업시행자는 조합(시장·군수 등, 한국토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자와 공동시행 가능), 시장·군수·한국토지주택공사 등이다. 사업시행인가는 총회에서 조합원 과반수 찬성이 이뤄져야 하며, 관리처분계획 인가는 사업 착수전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획이 담기는 단계다. 이때 분양기준은 종전 권리가액을 참조해 1세대 1주택 분양을 원칙으로 하며, 공유지분 토지의 경우 각 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우 등엔 세부기준을 지자체 조례로 규정해 시행한다.

재건축사업 절차.

▲재건축사업 시행 절차= 재건축사업 절차는 크게 11단계다. 기본계획, 안전진단, 정비계획 수립, 구역지정, 추진위 승인, 재건축조합인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 철거·주택건설, 준공(회계감사), 입주, 조합청산·해산 등이다. 재건축 조합 설립인가 신청의 동의 요건은 공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 50%(2분의1) 이상, 전체 구분소유자 및 토지 면적의 각 75%(4분의3) 이상 동의를 받아야 한다.

재건축의 핵심은 안전진단으로 재개발 사업과 가장 큰 차이점이다. 안전진단은 시장·군수가 재건축사업 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 경우나 건축물 소유자가 요청하는 경우에 실시한다. 안전진단 기관은 안전진단전문기관, 국토안전관리원, 한국건설기술연구원 등이며, 비용은 시장·군수가 부담한다. 다만, 정비계획 입안을 제안하는 자가 입안 제안에 앞서 정비예정구역 내 건축물과 그 부속토지 소유자 10% 이상 동의를 얻어 안전진단을 요청하거나, 정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축 사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회 구성 승인에 앞서 안전진단을 요청할 땐 안전진단을 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.

재건축조합 구성원 자격기준은 노후·불량주택(해당 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자, 복리시설(해당 복리시설에 부속되는 대지 포함)의 소유자가 기준이 된다.

또 투지과역지구 내 재건축 조합원에 대해선 조합설립인가 이후부터, 재개발 조합원에 대해선 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지한다.

이밖에 사업시행인가와 관리처분계획 인가, 주택 건설, 분양 등은 재개발 사업과 비슷하고, 사용검사(준공) 절차를 거친다는 점이 다르다. 사용검사의 개념은 준공인가를 하기 전이라도 건축물 사용에 지장이 없는 등 일정 기준에 적합한 경우 건축물 사용 허가를 할 수 있다.

사용검사권자는 시장 등이며, 사업이 완료된 경우에 시행한다. 대상은 사업시행인가를 받은 주택, 부대·복리시설과 대지 등이다. 사용검사 신청자는 공동사업주체이며, 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주된다.
조훈희 기자 chh7955@

재건축 안전진단 시행 절차