26일부터 '스트레스 DSR' 첫 적용… 대출 문턱 높아진다

연봉 5000만원땐 기존보다 주담대 1500만원 ↓
내년부터는 5000만원까지 줄어들 것으로 예상
시중은행 인위적 금리인상 겹쳐 대출 어려워져

[사진=연합뉴스 제공]

26일부터 은행권에서 주택담보대출에 대한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 적용되면서 대출 문턱이 크게 높아질 전망이다. 스트레스 DSR은 미래 금리 인상 가능성까지 반영해 대출자의 상환 능력을 보수적으로 추정하기 때문이다. 예컨대, 자신의 연봉이 5000만 원일 경우 받을 수 있는 주택담보대출은 이전보다 1500만 원이 줄어들며, 내년부터는 5000만 원까지 감소할 것으로 보인다.

25일 금융권에 따르면, 시중은행에서 26일부터 취급하는 주택(오피스텔 포함)담보대출의 DSR을 '스트레스 금리' 기준으로 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만, '스트레스 DSR'이 시작되면 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리를 기준으로 DSR을 따진다.

앞으로 금리가 오르면 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 새 DSR 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존 방식보다 줄어들 수밖에 없다. 이렇게 되면 서민들의 주거 사다리가 사라지면서 양극화 현상은 더욱 심화 될 가능성이 높다.

금융당국의 시뮬레이션 결과를 보면, 연 소득 5000만 원인 대출자가 금리 연 5.04%인 상황을 가정해 30년 만기 분할상환 대출을 변동금리로 받을 경우 현행 DSR 제도에서 대출한도는 3억3000만 원이 된다. 하지만 스트레스 DSR이 도입되면 가산금리를 하한선인 1.5%포인트로 가정할 경우 스트레스 금리의 25%(0.375%포인트)가 적용되는 올 상반기에는 대출한도가 3억1500만 원으로 1500만 원(4%)이 줄어든다. 50%(0.75%포인트)가 적용되는 하반기에는 대출한도가 3억 원으로 3000만 원(9%) 감소한다. 스트레스 금리가 100% 적용되는 내년부터는 기존에 3억3000만 원이던 한도가 2억8000만 원으로 5000만 원(16%)이나 줄어들게 된다.

올 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일~12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더 커질 전망이다. 스트레스 금리 반영률이 올 상반기 1단계 25%에서 2단계 50%, 3단계 100%로 갈수록 높아지기 때문이다.

여기에 2단계부터 은행권 주담대 뿐만 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어져 전체 대출 한도는 급감할 수밖에 없다.

이밖에 최근 일부 시중 은행들이 가계대출을 억제하기 위해 인위적으로 금리까지 올리는 분위기여서 대출을 받기 위한 문턱은 계속 높아질 것으로 보인다.

시중은행 한 관계자는 "대환 대출 경쟁 과정에서 금리를 낮춘 은행들이 다시 올리고, 이번 주부터 스트레스 DSR까지 적용되면 가계대출 증가 속도가 다소 더뎌질 것으로 예상된다"고 말했다.
김흥수·조훈희 기자